Kosztorys budowy domu przy kredycie hipotecznym

Decydując się na zaciągnięcie zobowiązania bankowego na nowy dom, konsument powinien być przygotowany na szereg związanych z tym formalności. Do czynienia mamy w końcu z budynkiem, który dopiero powstanie, z czym wiąże się większe ryzyko dla banku. Jednym z najważniejszych dokumentów, jaki trzeba będzie załączyć, jest kosztorys budowy domu. Oto co musi zawierać.

Kosztorys budowy domu

Zaciąganie zobowiązań kredytowych to zjawisko, które z całą pewnością można nazwać powszechnie spotykanym i dotyczącym znaczącej części Polaków. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej z listopada 2018 roku, aż 49% pełnoletnich mieszkańców naszego kredytu spłaca kredyty. Daje to 15,36 milionów osób. W czerwcu tego samego roku odnotowano 28 miliony zobowiązań na kwotę ponad 608 miliardów złotych1.

Co warto zaznaczyć, że istotną część zobowiązań Polaków stanowią kredyty mieszkaniowe. Co prawda są one wciąż mniej popularne od łatwiejszych w uzyskaniu kredytów konsumpcyjnych, to jednak zobowiązania na domy i mieszkania i tak udzielane są bardzo licznie. W czwartym kwartale 2018 roku banki udzieliły 27 tysięcy kredytów hipotecznych o łącznej wartości 13 miliardów złotych2.

Kredyt na budowę domu – warto być świadomym wyzwań

Kredyt pod hipotekę domu lub mieszkania to jednak część szerszego zjawiska, jakim jest finansowanie swoich wymarzonych czterech kątów za pomocą wsparcia finansowego pozyskanego przy pomocy banku. Poza wspomnianym rodzajem zobowiązań, popularne są też kredyty na budowę domu. Nie brakuje osób, które pomimo poważnych wyzwań, jakie stoją przed zbudowaniem swojego miejsca do życia całkowicie od zera, decydują się na taki krok.

Od strony wyzwań zresztą nie są to wyłącznie zawirowania związane z wykupieniem działki, uzyskaniem urzędowych pozwoleń czy wynajęciem architekta. Jeżeli konsument chce zwrócić się z prośbą o pomoc do banku, to powinien przygotować się na kolejne formalności i stosunkowo rozłożony w czasie proces uzyskiwania wsparcia finansowego od banku. Budowa domu w końcu, jak wiadomo, to rozłożony w czasie proces. Postęp zależy od tempa prac budowlanych i wykończeniowych, a także zewnętrznych czynników, jak warunki pogodowe czy współpraca z bankiem.

Ten bowiem wypłaca zazwyczaj kredyt w ratach nazywanych transzami. Bank moment wypłacenia środków uzależnia np. od wspomnianego postępu w pracach. W tym celu, budowa domu podlega stałemu nadzorowi, aby upewnić się, że przebiega ona zgodnie z pierwotnymi ustaleniami. Wspomniane ustalenia dopełniają różnego rodzaju dokumenty, jakie konsument jest zobowiązany przedłożyć podczas weryfikacji wniosku kredytowego. Warto pamiętać o tym, jak wygląda ten etap ubiegania się o kredyt na budowę domu, gdyż jest on niezwykle istotny. Wśród tych formalności znajduje się najważniejsza, którą dziś szczegółowo opiszemy – kosztorys budowy domu.

Czym jest kosztorys budowy domu i co powinien zawierać?

Pod pojęciem kosztorysu budowy domu kryje się podstawowy dokument związany z budową domu. Zawiera on informacje o kosztach, jakie wiążą się z realizacją poszczególnych, wcześniej założonych etapów budowy domu. Dane, jakie są umieszczane w kosztorysie, są kluczowym dokumentem dla banku, na którym oparta jest ocena przedstawionej przez konsumenta inwestycji budowlanej. Kosztorys ma także ważną funkcję dla samego konsumenta, który podejmuje się budowy nieruchomości. Pozwala on bowiem w orientacyjny sposób określić wartość budowy domu.

Pozwoli to ocenić skalę swoich potrzeb w obliczu negocjacji z bankiem. Może się bowiem okazać, że część kosztów związanych z budową potencjalnie będziemy w stanie pokryć sami. Prawdopodobny jest też inny scenariusz – że koszty związane z postawieniem domu są na tyle duże, że wystąpimy do banku o udzielenie finansowania na sumę wszystkich wydatków przedstawionych w uprzednio sporządzonym kosztorysie. Dokument ten zatem bezpośrednio uzmysławia konsumentowi, o jak duży kredyt chce się ubiegać w banku. To również dlatego jest to tak ważna i niezbędna do wypełnienia formalność.

Jakie rodzaje kosztorysu wyróżniamy?

Kosztorys budowy domu jest sporządzany w celu oszacowania kosztów jego budowy i wykończenia. Prace te dotyczą jednak w danym momencie różnych elementów wyposażenia budynku, dlatego wyróżnić można kilka różnych rodzajów omawianego dokumentu. Kosztorys może zostać sporządzony w jednej z trzech możliwych odmian.

  • Inwestorska.
    Ten rodzaj kosztorysu sporządza się we wstępnym etapie budowy, jeszcze zanim się ona fizycznie i formalnie rozpocznie. Należy w nim szacunkowo określić wstępne koszty budowy, nie zapominając o niezbędnych załącznikach. Pierwszym z nich jest dokumentacja projektowa przedstawiająca projekt domu. Następnie, pora informacje na temat poszczególnych etapów prac budowlanych. W ten sposób, należy określić rodzaj materiałów, jaki zostanie wykorzystany. Uściślić należy technologię wykończenia. Określić należy sposób wykonania poszczególnych etapów. Jest to najważniejszy rodzaj kosztorysu, gdyż jest on przedstawiany w momencie wnioskowania o kredyt. To od kosztorysu inwestorskiego zależy zatem w głównej mierze to, czy bank przyzna nam kredyt.
  • Ofertowa.
    Jest to kosztorys niezwiązany już z procesem wnioskowania o kredyt, lecz pierwszym etapem budowy domu. Należy go wykonać w celu przedstawienia podstawowych informacji wykonawcy inwestycji. Na prośbę kredytobiorcy, wykonawca może wzbogacić kosztorys ofertowy o informacje o kosztach tzw. robocizny.
  • Podwykonawcza.
    Jeżeli budowa domu ruszyła, a uprzednio nie sporządzono kosztorysu ofertowego, to warto rozważyć sporządzenie kosztorysu powykonawczego. Przedstawia się w nim bieżące informacje o kosztach inwestycji i związanych z tym prac. Pozwala to na bieżąco monitorować wydatki z tym związane.

Dlaczego kosztorys dla banku jest tak ważny?

Kosztorys budowy domu, jak już wspomniano, ma dla banku priorytetowe znaczenie w przypadku konsumenta składającego wniosek o kredyt. Nie tylko dla klienta jest to podstawa do prowadzenia negocjacji. Także i bank uzyskując wgląd do przedstawionego kosztorysu może rozpocząć procedurę obliczania potencjalnej sumy pieniędzy, jaką jest w stanie pożyczyć. Kosztorys pozwala też oszacowań wysokość określonych transz kredytu, które będą finansować kolejne etapy budowy domu. Muszą one być rozplanowane w rozsądny i potencjalnie możliwy w realizacji sposób, gdyż zbyt ambitne plany mogą zaprowadzić kredytobiorcę na manowce.

Choć nie jest to reguła, to kosztorys budowy domu może też niekiedy pomóc bankowi w ogóle ocenić, czy inwestycja ma w ogóle szanse na realizację. Niektórzy konsumenci, szczególnie przygotowujący kosztorys samodzielnie, mogą źle oszacować koszty budowy, źle rozpisać to w czasie i w efekcie – zniechęcić bank do udzielenia pomocy finansowej. Nie powinno to dziwić – w końcu bank nie może przyznać kredytu na inwestycje, która potencjalnie może zostać niedokończona lub wykonana niezgodnie z planem. Zwiększa to ryzyko braku uzyskania zwrotu kredytu, co naraża na straty.

Kosztorys budowy domu – kto sporządza lub komu zlecić?

Ważne jest nie tylko pamiętanie o sporządzeniu samego kosztorysu budowy domu, ale i dołożenie starań, by zawierał on rzetelne, miarodajne i wiarygodne informacje. Kompetencje do sporządzenia kosztorysu należą przede wszystkim do kredytobiorcy, czyli osoby, której dom zostanie wkrótce wybudowany. Niestety, niektóre zawiłe kwestie, jakie trzeba uściślić w kosztorysie i brak rozeznania w aktualnej sytuacji np. na rynku materiałów budowlanych, mogą powodować, że kredytobiorca nie będzie do końca pewien jak prawidłowo sporządzić kosztorys.

W takiej sytuacji, warto zwrócić się z prośbą o uzyskanie pomocy od eksperta od rynku budowlanego, który profesjonalnie zajmuje się szacowaniem kosztów budowlanych itd. Taki krok wiąże się do prawda z dodatkowymi kosztami, ale niesie i dwie, duże korzyści.

  • Po pierwsze, gwarantuje konsumentowi uzyskanie fachowej pomocy osoby zorientowanej w realiach budowlanych. Niweluje się przez to ryzyko popełnienia błędów lub bezpodstawnych analiz, wynikających z potencjalnego braku znajomości realiów branży przez kredytobiorcę.
  • Podpis eksperta z branży budowlanej może być traktowany przez bank bardzo przychylnie. Poświadcza się w końcu w ten sposób, że przedstawiony kosztorys jest wiarygodny i opracowany na podstawie rzetelnej wiedzy. Usprawnia to jednocześnie proces weryfikacji informacji w kosztorysie.

O czym pamiętać przy sporządzaniu kosztorysu budowy domu i na co uważać?

Przechodząc do sporządzania kosztorysu budowy domu, warto pamiętać o kilku ważnych informacjach. Mogą one usprawnić proces sporządzania kosztorysu i uniknąć potencjalnych błędów.

  1. Nie warto zaniżać kosztów danych etapów prac. Nadmierny optymizm przy sporządzaniu kosztorysu może prowadzić do poważnych konsekwencji. Przede wszystkim, rynek materiałów budowlanych (szczególnie w ostatnich miesiącach), nie jest uważany za stabilny. Odnotować można wyraźne wzrosty cen, które bez wątpienia wpłynęły już na wiele kosztorysów budowlanych. Z tego względu, warto zawsze pozostawić margines rzędu 10-15%, który pozwoli na zniwelowanie ryzyka takich wahań. Lepiej podać w kosztorysie wartość zbyt wysoką, niż zaniżoną. Podanie wyższych kwot zabezpiecza też od innych sytuacji – nagłych wypadków, sytuacji losowych lub kataklizmów, które również mogą przynieść gwałtowny wzrost kosztów.
  2. Warto podać dłuższy, spodziewany termin zakończenia realizacji inwestycji. Wiąże się to bezpośrednio z wyżej przytoczoną poradą. W końcu nie tylko koszty prac budowlanych mogą być podatne na niepożądane sytuacje, ale i sam termin prac. Z powodu nieoczekiwanych komplikacji np. z powodu kataklizmu, opóźnienia w dostawach towaru lub tym podobnych, termin wykonania może się poważnie przesunąć. W efekcie, może to rodzić problemy związane np. z wypłatą transzy przez bank. Z tego powodu, warto przy tworzeniu kosztorysu założyć nie najbardziej optymistyczny, a najbardziej realny termin. Uwzględnić warto np. 2 tygodnie więcej niż planujemy pierwotnie.

Nie zapominaj też o poniższych zasadach

  1. Szacując koszty realizacji inwestycji, warto uznać za priorytet doprowadzenie budynku do stanu co najmniej surowego. Rozumiemy przez to zakończenie np. budowy kondygnacji i wykonania dachu. To właśnie ten etap w budowie inwestycji jest traktowany jako punkt graniczny oznaczający zakończenie najważniejszego etapu budowy. Warto zatem tak rozplanować środki, aby pozwoliły one na osiągnięcie tego stanu bez przeszkód.
  2. Planując środki na określane prace budowlane, warto przypisywać je tylko na realizację określonego celu. Dlaczego? Powód jest prosty. Bank na bieżąco monitoruje przebieg inwestycji, a także sposób i zasadność tego, w jaki realizowane są środki na inwestycję. Jeżeli dane koszty zostaną zrealizowane w niezgodny z kosztorysem sposób, to może to wzbudzić sprzeciw banku i doprowadzić nawet do wstrzymania wypłat kolejnych transz.

Jakich informacji nie wpisywać do kosztorysu budowy domu?

Sporządzając kosztorys, warto pamiętać też o informacjach, jakie nie powinny się w nim znajdować. Nie warto zapełniać tego dokumentu zbędnymi i niepotrzebnymi dla drugiej strony informacji. Mogą one tylko skomplikować weryfikację podczas ubiegania się o kredyt i wydłużyć ten proces o zbędne, dodatkowe minuty. W najgorszych przypadkach, bank może nawet odrzucić kosztorys, który zawiera w sobie zbędne i niepotrzebne dane.

W ten sposób, pamiętajmy o jednej, kluczowej zasadzie związanej ze sporządzaniem kosztorysu budowy domu. Nigdy nie wpisuj do kosztorysu kosztów związanych z zakupem tzw. mienia ruchomego. Zalicza się do tego m.in. sprzęt AGD, telewizory, komputery, odkurzać i wszystko inne, co w ostatnim etapie realizacji inwestycji będzie pełnić funkcję wyposażenia nowego domu.

Źródła:
  1. https://media.bik.pl/informacje-prasowe/411182/kredytowy-portret-polakow-2018
  2. https://prnews.pl/raport-prnews-pl-rynek-kredytow-hipotecznych-iv-kw-2018-442031
2019-08-20T09:02:28+02:0016.08.2019|banki, kredyty, poradnik|Brak komentarzy

Dodaj komentarz