Flip mieszkania – dlaczego można na tym zarobić?

Kupić tanio, sprzedać drożej? To marzenie każdego inwestora. Dlatego jednym z coraz bardziej lubianych i popularnych na rynku zabiegów jest “house flipping”, czyli zakup mieszkania do remontu, jego renowacja oraz późniejsza sprzedaż z dużym zyskiem. Czym dokładnie jest flip i ile rzeczywiście można na tym zarobić? 

Flip – Kupujesz, Remontujesz, Sprzedajesz! 

Co myślisz sobie, gdy za każdym razem przejeżdżasz obok opuszczonego domu będącego postrachem okolicy? Może to – jakby wyglądał, gdyby ktoś o niego zadbał? Ta, jak i inne myśli przetaczające się po głowie, mogą skłonić niszowych inwestorów do strategii “flippingu” – owianej w Polsce pasmem tajemnic, choć powoli zjednującej coraz więcej naśladowców. Dlatego, warto zapoznać się z tym zagadnieniem, nieco bliżej … 

Flip mieszkania, z angielskiego  flipping properties lub house flipping ma swoje korzenie zza Oceanu. Dokładnie ze Stanów Zjednoczonych oraz Kanady, które słyną z handlu nieruchomościami, w celach zarobkowych. Oznacza bowiem kupowanie pod inwestycję domu/mieszkania, po cenie znacznie niższej niż rynkowa, by następnie odsprzedać ją z dużym zyskiem. Mówiąc w skrócie – jest to błyskawiczna transakcja, która ma na celu podnieść wartość zakupionej nieruchomości, by zaczerpnąć z niej, jak największe profity, w możliwie krótkim czasie. Dla doświadczonego inwestora, który posiada pomysł, ale i środki na zakup oraz remont – brzmi to banalnie prosto. Jednak, jak do każdej transakcji płatniczej, tak i do flippingu należy podchodzić z dużą dozą rozsądku i ostrożności.

Pierwszy krok do wymarzonej inwestycji 

Aby dobrze zrozumieć zagadnienie flippingu mieszkań istotne jest rozróżnienie jego metod. W Stanach Zjednoczonych wyróżniamy : wholesailing” oraz rehabbing. Pierwsza z nich, polega na odnajdowaniu doskonałych okazji inwestycyjnych, negocjowaniu warunków zakupu, by finalnie przekazać nieruchomość innym inwestorom, za dochodową stawkę. Przede wszystkim jest to dobra okazja do zgromadzenia kapitału, niezbędnego dla indywidualnych inwestycji. Z kolei druga, odnosi się do wyszukiwania i nabywania inwestycji wymagających renowacji bądź generalnego remontu, przeprowadzenia niezbędnych prac budowlanych oraz odsprzedania po atrakcyjnej cenie, innym inwestorom lub prywatnym osobom.

Flipping doskonała alternatywa dla innych inwestycji 

Inwestorzy poszukują coraz to bardziej wyszukanych form inwestycji. Gromadzą środki już nie tylko na lokatach, rachunkach oszczędnościowych czy na giełdzieRównie popularnym pomysłem na zarządzanie kapitałem jest zakup nieruchomości. Oczywiście takie rozwiązanie, na początku generuje wydatki, ale podczas wynajmu bądź ewentualnej sprzedaży zapewnia dużą rentowność. Pod uwagę należy wziąć jednak dwie rzeczy: lokalizację oraz potencjał przyszłej inwestycji! 

Kolejnym etapem jest oszacowanie budżetu – chodzi tutaj głównie o oszczędności, ale i określenie zdolności kredytowej. Ważna jest również skrupulatna analiza wyceny nieruchomości, w danej lokalizacji. W tym celu warto skorzystać z bazy cen transakcyjnych, które zawierają wykres cen, adekwatny dla inwestycji do remontu, w danej okolicy. Wśród kluczowych czynników decydujących o sukcesie flippingu są także: wybór uczciwej ekipy remontowej, dokładne oszacowane kosztów, a także czas, jaki został poświęcony na wykonanie danej inwestycji. W końcu, samo poszukiwanie interesującej nieruchomości może zająć, co najmniej kilka miesięcy.

Czas to pieniądz! 

We flippingu, kluczem do sukcesu jest ograniczenie ryzyka. Zdarzają się bowiem sytuacje, że inwestor zamiast zarabiać, traci dużą część środków. Dlatego przeznaczenie na ten cel wszystkich oszczędności bądź kredytu otrzymanego, przy niskiej zdolności kredytowej powinno zostać odłożone na lepszy czas. Co ciekawe, coraz więcej banków w swojej ofercie posiada kredyt hipoteczny na flipa. Czym powinniśmy kierować się przy jego wyborze? 

  • Niski wymagany wkład własny 
  • Możliwość otrzymania szybkiego finansowania na remont nieruchomości – do wniosku kredytowego dołączany jest kosztorys, z opisem planowanych prac remontowych. Rozliczenie z przeprowadzonej inwestycji odbywa się poprzez wykonanie zdjęć we własnym zakresie lub inspekcję zleconą przez bank. 
  • Zerowy lub niewielki koszt wstępny (oplata przygotowawcza, prowizja, ubezpieczenie) 
  • Zerowy lub niewielki koszt wcześniejszej spłaty kredytu przed planowanym terminem

Należy pamiętać, że każda przeszkoda, jak np. opóźnienia ekipy remontowej – generuje dodatkowe koszty. Zatem, przy inwestycjach we flipy, najistotniejsze jest odpowiednie zorganizowanie czasu i zaplanowanie całego projektu, a także nieustanna kontrola przeprowadzanych prac.

Koszty flippingowej inwestycji 

Wydatki na flipa ściśle związane są z rodzajem nieruchomości, jej wartością oraz stanem technicznym. Niemniej jednak, przy zakupie posiadłości musimy wziąć pod uwagę: 

  • Koszty kredytu hipotecznego – wymienione powyżej,
  • Koszty prac remontowych – zależą od stanu technicznego inwestycji oraz doświadczenia flippera,
  • Wydatki związane z bieżącą obsługą inwestycji, jak: czynsz, opłaty za gaz, prąd czy podatek od nieruchomości ,
  • Podatek PCC3 – tzw. podatek od wzbogacenia, który wynosi 2% wartości rynkowej,
  • Opłaty notarialne – czyli taksa notarialna, wpis właścicielski do hipotek, wypis z aktu notarialnego,
  • Prowizja biura nieruchomości – od 0 do 3,5% od kupna i sprzedaży. Oczywiście, nie ma obowiązku korzystania z usług agenta nieruchomości – jednak taka współpraca, szczególnie w przypadku początkującego inwestora może przynieść dużo korzyści.

Ile można na tym zarobić? 

To, ile zarobimy na pojedynczej inwestycji zależy od wielu czynników. Najważniejszymi są lokalizacja nieruchomości, standard jej wykończenia, sieć komunikacyjna. Intratne podczas zakupu okazują się także umiejętności inwestycyjne, jak zdolność negocjowania ceny, samodzielne przeprowadzenie prac remontowych i czas ich trwania, a także sprzedaż odnowionego domu/mieszkania. 

Stąd też właśnie, przy inwestycjach we flipping można zarobić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy zł. Wystarczy mieć smykałkę do interesów oraz na bieżąco śledzić strony z ogłoszeniami nieruchomości, które posiadają w zanadrzu wiele okazji cenowych. Jednak łowcy flippingowych nieruchomości powinni bacznie przyglądać się konstrukcji budynku, w którym przyjdzie im przeprowadzić odnowę mieszkania. Często mogą napotkać na bardzo zły stan techniczny budowli, która lata świetności ma już dawno za sobą. I nie ważne jest wówczas, że nieruchomość przeszła generalny remont – zniszczona kamienica lub blok mogą skutecznie odstraszyć potencjalnych klientów.

Inwestorem być … 

Inwestowanie w nieruchomości – podobnie, jak inne formy generowania zysków ma swoich zwolenników i przeciwników. Bo ten na pozór łatwy sposób zarabiania pieniędzy, niesie ze sobą wiele pułapek. Wiążą się one nie tylko z predyspozycjami osobowymi inwestora, ale też z jego celami na przyszłość. Najprościej mówiąc: flipping properties nie jest dla każdego! Omijać go powinni szczególnie amatorzy, którzy nie mają pojęcia o rynku nieruchomości. Często bowiem mogą się nabrać na kupowanie inwestycji w zniszczonych blokach i kamienicach, które posiadają ukryte i kosztowne do naprawy wady. Ponadto wiele osób przy nabywaniu flipa korzysta z ulgi mieszkaniowej zwalniającej z podatku, w przypadku przeznaczenia jej na cel mieszkaniowy, w ciągu najbliższych dwóch lat. Otóż, flipping nie jest celem mieszkaniowym! A prowadzony regularnie, zgodnie z ustawą – wymaga zarejestrowania działalności gospodarczej. 

Właśnie z tych powodów, każde posunięcie rynkowe wymaga od inwestorów dużej dozy ostrożności i rozsądku. Mimo wszystko, rynek pustostanów i niezagospodarowanych posiadłości coraz prężniej rozwija się w Polsce i znajduje grono naśladowców, którzy widzą w nim dużą szansę na generowanie zysków.

Rate this post
2018-11-14T09:21:37+00:0014.11.2018|Blog finansowy|

Dodaj komentarz