Kalkulator opłacalności najmu mieszkania2019-08-22T06:23:41+02:00

Kalkulator opłacalności najmu mieszkania

Rynek nieruchomości to nie tylko pole do ponoszenia kosztów związanych z wynajmowaniem lub zakupem miejsca do mieszkania. Wiele osób widzi tutaj także pole do inwestowania, które może przynosić regularne i znaczne korzyści. Czy warto się tego podjąć? Na to pytanie staramy się odpowiedzieć udostępniając nasz wygodny i przejrzysty kalkulator opłacalności najmu mieszkania.


Zakup mieszkania

Na kredyt?:
Podatek od czynności cywilnoprawnych

Wynajem mieszkania

Miesięczne koszty

Stawka podatku?:

Opłacalność inwestycji

W skali miesiąca

Miesięczny przychód:
Miesięczne koszty:

Bilans: !

Na koniec inwestycji

Procentowa stopa zwrotu w skali roku:
Okres zwrotu kapitału w latach

Kalkulator opłacalności najmu mieszkania

Nie da się ukryć, że rynek nieruchomości zawsze może liczyć na duże, nieustanne zainteresowanie. Powód jest prosty – potrzeba posiadania dachu nad głową jest jedną z najbardziej podstawowych, a aby ją zrealizować wybieramy między wynajmem lub zakupem własnych czterech kątów. Konsumenci korzystający z oferty rynku mieszkań to jednak tylko jedna strona medalu. Dzisiaj skupimy się na drugim aspekcie, czyli rynku nieruchomości jako polu do inwestowania i uzyskiwania dochodów.

Mieszkania to w końcu towar, którym ktoś musi obracać i go oferować – zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. W zależności od indywidualnych preferencji konsumentów, ci w końcu wybierają różne sposoby, jakie oferuje rynek nieruchomości. Choć wynajem mieszkań w ogólnym ujęciu nie cieszy się dużą popularnością (jedynie 15,8% Polaków z niego korzysta1), to wciąż jest to bardzo duży i obiecujący rynek.

Z wynajmu chętnie korzystają w końcu studenci, turyści, osoby często zmieniające miejsce zamieszkania lub ci, którzy dopiero planują w przyszłości przenieść się „na swoje”. Duża reprezentacja takich grup konsumentów w społeczeństwie powoduje, że nad zainwestowaniem w mieszkanie lub najem mieszkania zastanawia się wielu ludzi, upatrując w tym potencjalne korzyści. Jeżeli jest się dopiero na wstępnym etapie analizy potencjalnych korzyści (oraz strat) związanych z takim biznesem, zachęcamy sprawdzić nasz kalkulator opłacalności najmu mieszkania.

Kalkulator opłacalności najmu mieszkania – co to jest i jak z niego korzystać?

Nasze narzędzie umożliwia w szybki i wygodny sposób, jak sama nazwa wskazuje, dokonać szybkiej kalkulacji wszystkich niezbędnych kosztów związanych z wynajmowaniem mieszkania. Jeżeli rozważa się zainwestowanie środków w branżę mieszkaniową i jest się dopiero na etapie rozważań na temat opłacalności takiego rozwiązania, nasze narzędzie pozwala rozwiać większość wątpliwości. Zawarto w nim bowiem większość najważniejszych parametrów wpływających na 3 główne sfery.

Podobnie jak w przypadku np. prowadzenia działalności gospodarczej, stery te można je wyodrębnić w następujący sposób. Poza początkowym wkładem na start, mamy koszty oraz ostateczne zyski. W przypadku posiadania mieszkania na wynajem, na każdą z tych 3 głównych części składają się mniejsze parametry, wyszczególnione kalkulatorze. Jak skorzystać z tego narzędzia? Wszystkie potrzebne informacje opisujemy je w następujących, niżej scharakteryzowanych nagłówkach.

Kalkulator opłacalności najmu mieszkania – zakup mieszkania

Pierwsza część kalkulatora skupia się na kwestii wstępnej, czyli samym zakupie mieszkania. Aby przejść do sporządzenia związanych z tym wyliczeń, należy wybrać jedną z dwóch dostępnych opcji.

  • Mieszkanie zakupione za kredyt. Jeżeli zostało zakupione tą drogą, należy podać następujące informacje
    – Wysokość kredytu: np. 400 000 złotych.
    – Oprocentowanie kredytu: np. 3%.
    – Wkład własny: np. 20 000 złotych.
    – Czas spłaty kredytu: np. 25 lat.
    – Koszt remontu: np. 10 000 złotych.
    – Podatek od czynności cywilnoprawnych: rynek wtórny 2% lub rynek pierwotny 0%.
    – Opłaty notarialne: np. 2000 złotych.
    – Prowizja biura nieruchomości: np. 3%.
    – Dodatkowe koszty: np. 500 złotych.
  • Mieszkanie zakupione za gotówkę. Jeśli z kolei mieszkanie nabyliśmy drugim z możliwych dróg, wówczas w kalkulatorze będzie trzeba wskazać poniższe dane.
    – Cena zakupu: np. 400 000 złotych.
    – Koszt remontu: np. 10 000 złotych.
    – Podatek od czynności cywilnoprawnych: rynek wtórny 2% lub rynek pierwotny 0%.
    – Opłaty notarialne: np. 2000 złotych.
    – Prowizja biura nieruchomości: np. 3%.
    – Dodatkowe koszty: np. 500 złotych.

Kalkulator opłacalności najmu mieszkania – wynajem mieszkania i miesięczne koszty

Druga część kalkulatora pozwala się już skupić użytkownikowi na oszacowaniu potencjalnych, bieżących zysków, jakie niesie ze sobą wynajem długoterminowy mieszkania. W tym celu, należy wypełnić pola kalkulatora następującymi informacjami.

  • Wysokość kwoty najmu: 2500 złotych.
  • Czynsz do wspólnoty: 355 złotych
  • Opłaty eksploatacyjne: 280 złotych
  • Miesięczna pula remontowa: 100 złotych
  • Obłożenie w skali roku: 98%.
  • Stawka podatku: do wyboru 8,5%, 18%, 32% lub brak podatku.

Kalkulator opłacalności najmu mieszkania – opłacalność inwestycji

Ostatnim etapem kalkulatora, z uwzględnieniem przychodów i kosztów inwestycji, opłacalności najmu jest przedstawienie ostatecznego bilansu opłacalności inwestycji. Jest to inaczej Rentowność najmu znana również pod skrótem ROI. Przedstawiamy ją w dwóch wymiarach w zależności od sposobu, w jaki sfinansowano zakup mieszkania.

  • W skali miesiąca.
    -Miesięczny przychód: np. 2500 złotych.
    -Miesięczne koszty: 947,50 złotych.
    Bilans: 1521,45 złotych.
  • Na koniec inwestycji.
    -Koszt zakupu mieszkania: 415 000 złotych
    -Procentowa stopa zwrotu w skali roku: 4,40%.
    -Okres zwrotu kapitału w latach: 23 lata.

Uwaga! Wszystkie liczby odzwierciedlają przykładowo wprowadzone wartości dla zobrazowania sposobu działania naszego kalkulatora.

Inwestycje w nieruchomości i mieszkania na wynajem – co warto wiedzieć?

Znając już podstawowe wydatki, potencjalne zyski i ogólny bilans związany z lokowaniem kapitału w wynajmie, pora przedstawić jeszcze kilka ważnych informacji. Zdaniem niektórych, jest to w końcu bardzo obiecujący sposób na zabezpieczenie swoich finansów na przyszłość z powodu obecnej sytuacji wokół lokat bankowych. Stosunkowo niskie odsetki procentowe powodują, że konsumenci chcący pomnażać oszczędzany kapitał powinni szukać innych, bardziej opłacalnych sposobów. Najem mieszkania oferować w końcu może całkiem atrakcyjne zwroty. Zwróćmy jednak uwagę na kwestię inwestowania w mieszkania na wynajem pod kątem największych zalet, jak i wad.

Zalety.

  • Szansa na uzyskiwanie stałych, regularnych i w ten sposób – pewnych dochodów.
  • Ewentualne wzrosty wartości mieszkań w danej atrakcyjnej lokalizacji mogą skutkować, co więcej, rosnącymi wpływami z najmu.
  • Posiadanie kapitału w postaci mieszkania, które w przyszłości można zasiedlić przez samego siebie lub np. podarować swoim dzieciom.

Wady.

  • Potrzeba zainwestowania bardzo dużych sum pieniędzy na start, która dla wielu będzie niemożliwa.
  • Kredyt hipoteczny oddala perspektywę uzyskania zwrotu kosztów inwestycji.
  • Sam zwrot kosztów, jakie zainwestowaliśmy w najem mieszkania, jest stosunkowo daleką perspektywą. Liczy się to zazwyczaj w co najmniej kilkunastu latach.

Czy warto inwestować w mieszkanie na wynajem?

Poza wyodrębnieniem podstawowych, najważniejszych potencjalnych korzyści związanych z inwestowaniem w mieszkanie na wynajem, warto jeszcze przybliżyć inną, istotną korzyść z tym związaną. Inwestowanie, jak wiadomo, wiąże się z określonym ryzykiem. Wpływają na to czynniki jak np. szansa na pomnożenie kapitału, stabilność branży i tym podobne. W przypadku np. giełdy, złota czy papierów wartościowych, inwestujący powinni być przygotowani na wysokie ryzyko, jakie niosą takie sposoby na lokowanie kapitału.

W przypadku inwestowanie w mieszkanie na wynajem, sprawa wygląda o wiele korzystniej. Ryzyko inwestycyjne jest znacznie niższe, a osoba inwestująca ma większe pole do aktywnego wpływania na potencjalne korzyści. W końcu to my wybieramy mieszkanie, jego wielkość, lokalizacje i wygląd. Koszty, jakie obrazuje nasz kalkulator opłacalności najmu mieszkania, można poznać już wstępnie i uzyskać na ten temat rzetelne rozeznanie. Ryzyko „kupienia kota w worku”, jest niższe.

Jeżeli koszty inwestycji są zbyt duże, istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu w banku. Oczywiście, to dodatkowe zobowiązanie, szereg formalności i kolejne koszty. Daleka perspektywa uzyskania zwrotu kosztów inwestycji jednak nie dla każdego może być cechą negatywną. Mało tego, jeżeli mieszkanie w danej lokalizacji traktuje się, jako przyszłe miejsce do przekazania swoim dzieciom, to długi czas oczekiwania na zwrot nie ma tak dużego znaczenia. Jeżeli myślimy przyszłościowo i nie lubimy ponosić ryzyka przy lokowaniu funduszy, wynajem może być dobrym rozwiązaniem.

Wynajem mieszkania koszty – co się na nie składa?

Przy lokowaniu kapitału i inwestowaniu w swoją finansową przyszłość, warto nie tylko myśleć o potencjalnych korzyściach, ale i być świadomym związanych z tym obciążeń finansowych. Koszty to ważna część związana z wynajmowaniem mieszkania i warto być świadomym zarówno ich skali, jak i rodzajów, na jakie się dzielą. W najprostszym ujęciu, koszty wynajmu można podzielić na początkowe i z tytułu najmu.

  • Koszty początkowe (zakup za gotówkę).
    – Cena mieszkania.
    – Opłaty notarialne.
    – Podatek od czynności cywilnoprawnych (rynek wtórny).
  • Koszty początkowe (kredyt mieszkaniowy).
    – Koszty związane z udzieleniem kredytu (marża itp.).
    – Opłata za wycenę nieruchomości.
    – Ewentualne ubezpieczenie kredytu.
    – Opłata za wpis banku do hipoteki nieruchomości.
    – Spłata kredytu w postaci rat.
  • Koszty z tytułu najmu.
    – Opłaty administracyjne, za energię, wodę, gaz czy internet.
    – Czynsz do wspólnoty.
    – Koszty napraw.
    – Koszty amortyzacji.
    – Wydatki na zmiany w wyposażeniu mieszkania.
    – Inne opłaty.

Podatek od wynajmu mieszkania – ile wynosi i jak go zapłacić?

Poza wyżej przytoczonymi opłatami, innym ważnym kosztem związanym z posiadaniem mieszkania na wynajem, jest stosowny podatek. Taka forma uzyskiwania korzyści, poprzez najem, wiąże się z uiszczeniem daniny na rzecz Skarbu Państwa. Podatek od najmu mieszkania można rozliczyć na dwa możliwe sposoby.

  • Opłacanie podatku drogą ryczałtową.
    Wybierając ten sposób, ponosimy koszt 8,5% podatku od przychodów. Jak sama nazwa wskazuje, danina w ten sposób jest odprowadzana w ustalonej z góry wysokości. Jej niewątpliwą zaletą jest stosunkowo niska wysokość, jednak ma to i swoją mniej korzystną stronę. W przypadku podatków odprowadzanych drogą ryczałtową, niestety, nie ma możliwości odliczenia od przychodu opłat i innych kosztów związanych z prowadzeniem mieszkania. W ten sposób, potencjalnie bardzo szeroki wachlarz kosztów nie może zostać odliczony i generuje duże koszty związane z posiadaniem mieszkania na wynajem.
  • Płacąc podatek dochodowy na zasadach ogólnych.
    Drugą z dostępnych metod jest płacenie daniny w ramach zwykłego podatku dochodowego. W zależności od tego, jak wysokie są zyski z najmu, płaci się różną stawkę podatku. Tak zwana grupa pierwsza ponosi koszt 18%, a druga grupa płaci już 32% podatku.

Kalkulator opłacalności najmu mieszkania – stopa zwrotu z inwestycji w wynajem mieszkania

Stopa zwrotu wyraża w procentowym ujęciu to, ile udaje się zyskać na inwestycji w wynajem mieszkania. Zazwyczaj są to wartości rzędu np. 4-5%. Aby stopa ze zwrotu była jak najwyższa, ponownie przytoczymy kwestię kosztów. To w końcu te parametry mają największy wpływ na to, aby uzyskiwać potencjalnie największy zwrot środków zainwestowanych w mieszkanie na wynajem. Interesując się zakupem „gotowych” mieszkań, warto szukać tych, które są już wykończone, umeblowane i nie wymagają dodatkowego wkładu. Może się okazać, że potencjalny koszt umeblowania nieurządzonego mieszkania w podobnej lokalizacji będzie bardziej kosztowne, co przełoży się na niższą stopę zwrotu.

Warto również w toku wynajmowania mieszkania pilnować, aby nieruchomość jak najczęściej była przywracana do pierwotnego stanu w przypadku ewentualnych awarii lub usterek. Jeżeli wynikają one z winy najemcy, warto szybko egzekwować koszty na usunięcie szkód. Jeżeli powód był inny, to również działaj szybko – być może zwłoka tylko pogłębi daną usterkę i powiększy zbędne wydatki. Racjonalne i regularne zarządzanie kosztami się opłaca – wynagradza to stopa zwrotu!

Źródła:
  1. http://regiodom.pl/portal/wiadomosci/analizy-raporty/wynajem-w-polsce-jest-niepopularny-mieszkania-lub-domy-wynajmuje-tylko-15

Dodaj komentarz