Kredyt bez wkładu własnego – czy jest możliwy?

Ubieganie się o kredyt hipoteczny to dziś jeden z najskuteczniejszych sposobów na uzyskanie upragnionych czterech kątów. Aby jednak z powodzeniem uzyskać takie zobowiązanie, należy pamiętać o spełnieniu określonych wymagań. Wśród nich, często pojawia się wpłata procentowej wartości mieszkania. Czy jest możliwy kredyt bez wkładu własnego? Oto najważniejsze informacje.

Kredyt bez wkładu własnego

Wraz z kolejnymi zmianami, które z biegiem czasu pojawiają się w życiu człowieka, w pewnym momencie pojawia się potrzeba pozyskania własnego mieszkania. Biorąc pod uwagę najpowszechniej występujące wydatki, jakie ponosi się w życiu, jest to bez wątpienia jeden z najbardziej kosztownych. Niektórzy ponoszą go tylko raz w życiu – w końcu własne mieszkanie ma być tym jedynym, własnym miejscem na świecie.

Niestety, koszty związane z zakupem własnych nieruchomości są bardzo wysokie i wykraczają daleko poza możliwości finansowe wielu konsumentów. Teoretycznie, wydaje się mało realne, by osoba zarabiająca np. 2500, 3000 lub dajmy na to 5000 złotych, była w stanie odłożyć przy innych wydatkach sumy rzędu 250-400 tysięcy złotych w ciągu kilku lat. Tym trudniej mają osoby o jeszcze niższych dochodach. Minimalną krajową według danych GUS z 2016 roku zarabia nawet pół miliona osób w całej Polsce1.

Kredyty jako popularny sposób na zakup wymarzonego mieszkania

Wspomniane przykładowe sumy są zazwyczaj minimalnymi „widełkami”, by zakupić mieszkania w wielu dużych miastach Polski. Niekiedy, wydać trzeba jeszcze więcej, mieszkając np. w Warszawie lub szukając bardzo dużego metrażu w dobrej lokalizacji dużego ośrodka miejskiego. Nie inaczej jest z domami – koszt zakupu lub – co gorsza – budowy i wykończenia, wymaga ogromnych nakładów finansowych, które trudno będzie pozyskać z bieżących wydatków lub nawet oszczędności.

Posiadanie miejsca do mieszkania to jednak jedna z podstawowych potrzeb człowieka. Ci, którzy nie chcą mieszkać z członkami rodziny lub wynajmować latami miejsca, które nigdy nie będą ich własnością, mają zatem przed sobą wyzwanie. Dysproporcja między kosztami zakupu nieruchomości a zarobkami powoduje, że w celu zakupu nieruchomości trzeba szukać alternatywnych sposobów na ich sfinansowanie.

Niektóre osoby mogą liczyć na wsparcie finansowe rodziny, które w zależności od sytuacji finansowej mogą pomóc pokryciem części lub nawet całego kosztu zakupu nieruchomości. Inni, aby jak najszybciej zarobić jak najwięcej na zakup mieszkania, decydują się na wciąż popularną emigrację zarobkową do państw o wyraźnie większych dochodach. Po wymianie na polskie złotówki, rekordziści potrafią w kilka lat uzbierać wartość mieszkania w dużym mieście (np. po wyjeździe do krajów Skandynawii).

Ponadto, istnieje też trzecia, niezwykle popularna możliwość stosowana na całym świecie. Skutecznym sfinansowaniem zakupu mieszkania może się też okazać zaciągnięcie w banku kredytu hipotecznego. Z tego rozwiązania w samym czwartym kwartale 2018 roku skorzystało niemal 27 tysięcy osób2. Zaciągnięcie zobowiązania pozwala szybko stać się właścicielem swojego wymarzonego mieszkania, choć droga do uzyskania kredytu stawia przed konsumentem dość restrykcyjne wymagania.

Jakie wymagania trzeba spełnić, by uzyskać kredyt hipoteczny?

W celu uzyskania kredytu hipotecznego, banki stawiają wobec konsumentów skonkretyzowane wymagania. Spełnienie każdego z nich jest niezbędne, by  droga do ubiegania się o zobowiązanie była otwarta. Dopiero po spełnieniu wstępnych warunków, ustalić można np. potencjalną kwotę kredytu, jaka może zostać udzielona, termin spłaty, wysokość miesięcznej raty i inne, dodatkowe parametry.

Jaki profil klienta jest pożądany przez banki w przypadku chęci uzyskania kredytu hipotecznego? Przede wszystkim, ważna jest dobra zdolność kredytowa. Jest to podstawowy czynnik, który często przesądza o decyzji banku w sprawie przyznania kredytu.

Na zdolność kredytową składa się w pierwszej kolejności wynik weryfikacji historii finansowej w rejestrze BIK. Ta popularna baza informacji o stanie spłaty zobowiązań bankowych i pożyczek, pozwala w miarodajny sposób ocenić, jak w przeszłości dany konsument radził sobie z regulowaniem zobowiązań. W BIK można sprawdzić, na jakie kwoty i na jaki czas brano kredyty i pożyczki, a także czy były one spłacane terminowo. BIK ujawnia wszelkie zaległości finansowe lub zadłużenia związane ze wspomnianym rodzajem zobowiązań.

Dobra zdolność kredytowa to nie wszystko!

Poza weryfikacją historii kredytowej, ważne są też ponadto odpowiednio wysokie zarobki w zestawieniu z wydatkami i innymi zobowiązaniami.  Bank podczas weryfikacji konsumenta sprawdzi też informacje na temat zatrudnienia. Mowa tutaj zarówno o wglądzie w wysokość dochodów, jak i ich regularności, czasie obowiązywania umowy w pracy i jej rodzaju (zlecenie, o pracę itd.). Zarobki mogą zostać sprawdzone na różne sposoby – np. poprzez wyciąg z konta z ostatnich kilku miesięcy.

Ponadto, oprócz zarobków przedstawić też trzeba zazwyczaj kwotę miesięcznych wydatków oraz zobowiązań. Przykładowo, może chodzić np. o wydatki na rachunki, utrzymanie członków rodziny, abonament telefoniczny, leasing samochodu itd. Znaczenie ma też orientacyjna kwota tego, ile wydaje się miesięcznie na codzienne życie. Zestawiając zarobki z miesięcznymi wydatkami, istnieć musi rzecz jasna odpowiednia przestrzeń na potencjalną ratę kredytu. Bank nie zaufa konsumentowi, dla którego spłata kredytu może okazać się zbytnim miesięcznym obciążeniem.

Wspomniane dwa punkty są bardzo ważne i niekiedy kluczowe przy podjęciu decyzji o udzieleniu kredytu, ale to nie wszystko. Ubiegając się o kredyt hipoteczny, niezwykle ważny w ostatnich latach jest także tzw. wkład własny. Poniższą część artykułu poświęcamy już wszystkim ważnym informacjom na jego temat.

Kredyt własny – kiedyś niewymagany, dziś niezbędny?

Pod pojęciem wkładu własnego kryje się kwota, jaką uzyskujący kredyt hipoteczny musi wpłacić przed jego uzyskaniem. Jest to procentowa część wartości nieruchomości, której opłacenie stanowi wkład kredytobiorcy w sfinansowanie zakupu nieruchomości. Jeszcze kilka lat temu taka procedura mogła być obca wielu osobom, które uzyskały zobowiązania pod hipotekę. Banki chętnie udzielały kredytów nie tylko na pełną wartość nieruchomości, ale i nawet przewyższając ją, pozwalając na sfinansowanie np. urządzenia lub wykończenia swoich czterech kątów.

Niestety, 2014 rok przyniósł w tej materii istotne zmiany. Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła wtedy nowe zalecenia dla sektora bankowego. W ich myśl, banki zaczęły wymagać od klientów sfinansowania przy udzielaniu kredytu części wartości nieruchomości. Po wejściu w życie tzw. rekomendacji S, nie jest już możliwe zaciągnięcie kredytu np. na wartość 350 tysięcy złotych, bez uprzedniej wpłaty, w tym przypadku, 70 tysięcy złotych. Obecnie wymaga się 20% wartości nieruchomości3.

Kredyt hipoteczny po 2014 roku stał się zatem nie tylko bardziej wymagającym wydatkiem, ale i wymaga odtąd nagromadzenia dużej kwoty oszczędności. Dopiero mając ją w zanadrzu, konsument chcący sfinansować zakup nieruchomości kredytem „ma czego szukać” w banku. Czy jednak rekomendacja KNF oznacza, że kredyt bez wkładu własnego jest już zamierzchłą przeszłością sektora bankowego?

Kredyt bez wkładu własnego – czy jest możliwy?

Fakt, że banki wymagają obecnie dysponowania wkładem własnym, by z powodzeniem ubiegać się o kredyt hipoteczny, nie oznacza, że osoba nie posiadająca wystarczających środków na ten cel nie może spróbować złożyć wniosek o udzielenie kredytu. Istnieją bowiem jeszcze alternatywne rozwiązania. Niektóre banki mogą z przychylnością podchodzić do tego typu inicjatyw, nie odstępując jednak zarazem od obowiązku wniesienia wkładu finansowego do zakupu nieruchomości.

Zatem zamiast wpłaty wymaganych 20% wartości nieruchomości, istnieje szansa na zawarcie z kredytodawcą kompromisu. Poniżej przedstawiamy najpopularniejsze sposoby na kredyt hipoteczny bez klasycznego wkładu własnego.

Kredyt bez wkładu własnego – z jakich rozwiązań można skorzystać?

Jak wspomniano wyżej, zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego polega na zawarciu swoistego kompromisu między bankiem a konsumentem. Oznacza to, że konsument dalej ma obowiązek wniesienia wpłaty będącej procentowym ułamkiem wartości nieruchomości. Jednakże, w niektórych sytuacjach środki te nie muszą być środkami własnymi konsumenta. W innych okolicznościach, w konsument może wpłacić tylko część z wymaganych 20% wartości nieruchomości, a brakującą kwotę zrekompensować w inny sposób. Poznajmy najbardziej godne uwagi sposoby.

Pożyczka od dewelopera

Pierwsza alternatywa to dobre rozwiązanie dla osób, które nie są w stanie zgromadzić jakichkolwiek środków na 20% wartości nieruchomości.  Niektóre firmy deweloperskie, zajmujące się na co dzień budową i obrotem nieruchomościami, mogą oferować swoim klientom także możliwości związane z finansowaniem wkładu własnego. Uzyskanie pożyczki na ten cel będzie oczywiście wymagało sporządzenia stosownej umowy pożyczki, w której określić będzie trzeba formę spłaty (ilość rat). Ponadto, trzeba będzie także określić plan działania w przypadku problemów ze spłatą przez konsumenta.

Aby skorzystać z tego typu oferty, należy zapytać biuro sprzedaży nieruchomości, którą mamy zamiar sfinansować kredytem hipotecznym, czy istnieje możliwość uzyskania pożyczki na wkład własny. Niestety, powoduje to, że konsument będzie musiał przez pewien czas spłacać dwa kosztowne zobowiązania, ponadto – będąc silnie uzależnionym od firmy deweloperskiej, u której zakupiło się nieruchomość. Obecna sytuacja prawna nie daje jednak innego wyjścia, dlatego osoby o odpowiednio dobrych dochodach mogą rozważyć takie rozwiązanie jako warte uwagi.

Pożyczka na wkład własny

Podobnie jak w powyższym przypadku, brak posiadania wystarczającej kwoty wkładu własnego zrekompensować można sfinansowaniem takiego wydatku pożyczką. Ten rodzaj zobowiązania udzielić może firma pożyczkowa, która specjalizuje się na co dzień w pożyczkach długoterminowych. W ten sposób, spełniając wymagania dotyczące zdolności kredytowej, uzyskać można potrzebne środki na pokrycie wymaganej wpłaty wkładu własnego przez bank

Podobnie jak w przypadku pożyczki u dewelopera, pożyczka zewnętrzna na wkład własny wiąże się niestety z pewnego rodzaju ryzykiem. Już sam kredyt hipoteczny to duże obciążenie na kolejne miesiące, zobowiązujące do finansowej dyscypliny. Pożyczka na wkład własny to kolejny kosztowny wydatek. Przez dość długi czas będzie on dodatkowym, stałym i kosztownym obciążeniem finansowym, który będzie trzeba uwzględnić w miesięcznym budżecie. Dla osób, które nie chcą jednak wiązać się tego typu zobowiązaniem z deweloperem, pożyczka w zewnętrznej firmie może okazać się najlepszym kompromisem.

Zabezpieczenie pod postacią innej nieruchomości

Inną alternatywą w przypadkach, gdy nie jest się w stanie z różnych względów sfinansować obowiązkowego wkładu własnego, jest zaoferowanie zabezpieczenia. Zabezpieczenia to popularne sposoby na zwiększenie zaufania banku w sytuacji, gdy udziela on kosztownego kredytu dla osób mających problem ze spełnieniem któregoś z wymagań finansowych. Na czym polega konkretny przypadek?

Zamiast wpłaty wkładu własnego, konsument oferuje dokonanie zabezpieczenia spłaty kredytu na innej nieruchomości. Może to być zarówno dom lub mieszkanie osoby spokrewnionej, jak i obcej – np. znajomego lub przyjaciela. W efekcie, do księgi wieczystej takiego obiektu zostaje wpisana bankowa hipoteka. Niesie to ze sobą oczywiście naturalne ryzyko – w przypadku problemów ze spłatą kredytu, bank może bowiem rościć sobie do niej prawa jako współwłaściciel. Ze zgodą właściciela, taki obiekt może jednak pozwolić komuś uzyskać kredyt.

Środki z funduszu emerytalnego

Jeżeli osoba chcąca uzyskać kredyt hipoteczny prowadzi aktywność zawodową od co najmniej kilku lat i regularnie odprowadza składki emerytalne, to rozważyć może następującą alternatywę. Zamiast gromadzić oddzielne środki na wkład własny, godnym uwagi krokiem może okazać się zasięgnięcie po środki finansowe zgromadzone w funduszu emerytalnym. Niektóre banki, które działają w Polsce, mogą z przychylnością patrzeć na środki pozyskane z funduszu IKE lub IKZE.

Propozycja kierowana jest do osób pracujących od dłuższego czasu. To w ich przypadku istnieją bowiem największe szanse na to, że zaoszczędzone środki na funduszu emerytalnym okażą się wystarczające do pokrycia kosztów wkładu własnego. Niesie to ze sobą oczywiście jedną, istotną niedogodność. Zamiast oszczędności na okres zasłużonej emerytury, środki te konsumujemy już teraz. Uszczupli to w danym momencie nasze perspektywy finansowe na przyszłe lata.

Zawyżenie wartości nieruchomości

Sformułowana przez Komisję Nadzoru Finansowego tzw. Rekomendacja S dotyczy obowiązku wniesienia wkładu własnego i jego procentowego stosunku do wartości nieruchomości. W przypadku chęci zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, można przeprowadzić tzw. zawyżenie wartości nieruchomości. Może to zadziałać w sytuacjach, gdy osoba sprzedająca mieszkanie decyduje się na kwotę niższą od rynkowej. Bank może uznać różnicę między ceną transakcji a ceną rynkową, za wkład własny.

W ten sposób, formalnie obowiązek wpłaty wkładu własnego przez konsumenta zostaje wypełniony. W praktyce jednak, konsument nie musi go opłacać ze swoich środków. Zastosowanie znajduje tutaj przysłowie „wilk syty i owca cała”. Niestety, o zawyżeniu wartości nieruchomości raczej trudno mówić w przypadku rynku pierwotnego. Nie ma tutaj bowiem pola zbytniego pola do manewru z ceną wywoławczą i rynkową.

Podział kredytu na dwie raty

Kolejnym sposobem na zrekompensowanie braku wystarczających środków na sfinansowanie wkładu własnego jest podział kredytu na dwie nierówne raty. Najpopularniejszymi metodami w tym przypadku jest tzw. metoda 80/20 lub 90/10. Polega to na uiszczeniu w pierwszej kolejności danej, nieproporcjonalnej sumy. Pozwala to pokryć istotną część wartości kredytu, poświęcając przy tym też należytą uwagę innymi wydatkami z nieruchomością.

Taki rodzaj finansowania wskazujemy dla osób, które finansują kredytem dopiero powstający dom lub budowany blok, gdzie znajdzie się przyszłe mieszkanie konsumenta. Podzielenie kredytu wspomnianą metodą pozwala zająć się i spłatą fragmentu kapitału, i pokryć też koszty związane z wykończeniem swoich nowych czterech kątów. Gdy te będą mniejsze lub znikną, możliwe będzie sfinansowanie pozostałej sumy kredytu.

Kredyt bez wkładu własnego – pomoc rodziny w formie darowizny

Jeżeli nie posiada się wymaganych środków na zakup wymarzonej nieruchomości, istnieje jeszcze jeden sposób na ich pozyskanie. Dość powszechnym zjawiskiem w Polsce jest udzielanie wsparcia finansowego dla młodych ludzi przez ich rodziców. Nie każda rodzina może sobie rzecz jasna pozwolić na zgromadzenie kwoty rekompensującej zakup całego mieszkania. Jednakże, całkiem często można natknąć się na przypadki, gdy młodzi ludzie uzyskują sfinansowanie kosztu wkładu własnego.

Takie środki rodzice mogą zgromadzić np. poprzez fundusze ubezpieczeniowe, na które odkładali środki przez cały okres dorastania swoich dzieci. Mogą też zasięgnąć po nie z innych źródeł, np. swojego majątku. Środki od rodziców na wkład własny można przekazać jako darowiznę. Co warto dodać, istnieją sytuacje, w których kwoty tej nie obejmuje się w całości podatkiem. Muszą one mieć wartość odpowiadające aktualnym kwotom wolnym od podatku4.

W przypadku przekazywania darowizny, należy oczywiście pamiętać o spisaniu stosownej umowy w obecności wszystkich zainteresowanych. Fakt przekazania takiego wsparcia finansowego musi zostać także zgłoszony do lokalnego Urzędu Skarbowego.

Ubezpieczenie brakującej kwoty wkładu własnego

W nieco lepszej pozycji od osób, które nie mają żadnych środków na sfinansowanie wkładu własnego, są niewątpliwie ci, którzy mają istotną część omawianych 20%. Jeżeli bowiem koszt, jaki kredytobiorca jest w stanie ponieść, wynosi nie mniej niż 10%, to pozostałe 10% może on ubezpieczyć. Zasada działania takiej formy zabezpieczenia jest bardzo prosta. Konsument, który uzyska od banku kredyt hipoteczny, będzie zobowiązany płacić miesięcznie wyższą ratę.

Taki mechanizm będzie działał, dopóki nadwyżka doliczona do regularnej raty kredytu nie pokryje sumy ubezpieczenia kredytu. W efekcie, po spełnieniu tego warunku konsument będzie uiszczać kolejne raty już na tradycyjnych warunkach, mając z tego dwie korzyści. Po pierwsze, rata będzie go odtąd miesięcznie kosztowała mniej. Po drugie, wymagana pierwotnie suma wkładu własnego zostanie w pełni spłacona. Pozwoli to skupić się już tylko na spłacie zobowiązania, bez żadnych dodatkowych niuansów.

Kredyt bez wkładu własnego – jeśli nie to, to może program Mieszkanie Plus?

W kontekście problemów ze sfinansowaniem zakupu nieruchomości przez konsumenta, warty uwagi może okazać się jeszcze rządowy program Mieszkanie Plus5. W 2019 roku mijają 3 lata od wprowadzenia go w życie. Przez ten czas, przeszedł on jednak istotne modyfikacje i zmiany. Z tego względu, warto przytoczyć w tym momencie informacje na temat jego bieżących założeń i warunków, jakie należy spełnić. Najbardziej aktualne informacje na ten temat pochodzą z kwietnia 2019 roku, czyli sprzed kilku tygodni – w momencie pisania tego artykułu.

Obecnie, coraz  częściej zamiast terminu „Mieszkanie Plus”, spotkać się można z określeniem „Mieszkanie na Start”. Jest to bowiem najpopularniejsza obecnie forma rządowego dofinansowania dla młodych osób, które chcą wejść w posiadanie własnego mieszkania. Program ten polega na dofinansowaniu ustawowej części kwoty czynszu dla ściśle określonej grupy osób, które spełniają przedstawione w założeniach programu kryteria.

Jednym z nich jest kryterium dochodowe – w założeniu, rządowe wsparcie ma wspomóc osoby o niższych dochodach. Jednocześnie, musi on pozwolić na pokrycie zobowiązań związanych z comiesięcznym opłacaniem należności czynszowych. Innymi wymaganiami jest to, aby dochody były pozyskiwane z pracy zawodowej, a także stypendium, emerytury lub renty. Konieczne jest też posiadanie co najmniej jednego dziecka

Ogół czynników, jakie upoważniają danego konsumenta do ubiegania się o skorzystanie z programu „Mieszkanie Plus”, tworzą tzw. zdolność czynszową. Jest ona obliczania nie tylko na podstawie wspomnianego kryterium dochodowego, ale i także metrażu danego mieszkania i jego wartości rynkowej.

W przypadku osób, które obawiają się, że nie mają odpowiednio dobrej zdolności kredytowej, program Mieszkanie Plus może okazać się wartościową alternatywą. Kierowany jest on także do osób, które mają problem z uzbieraniem odpowiedniej ilości środków do wniesienia wkładu własnego.

Mieszkanie Plus – budowa tanich mieszkań i dopłaty do czynszów zamiast kredytów

Wspomniane wsparcie w ramach „Mieszkanie Plus” to tzw. pomoc bezgotówkowa. Oznacza to, że wspomagające środki nie trafiają np. na konto bankowe objętych programem. Zamiast tego, środki przekazuje się od razu w celu uregulowania czynszu. Rządowym programem mogą być objęte tylko te mieszkania, które wcześniej zostały do niego zgłoszone. Mieszkanie nie może być też własnością osoby, która ubiega się o dofinansowanie.

Poza dopłatami do czynszów, rządowy program „Mieszkanie Plus” w swoich pierwotnych założeniach obejmował także budowę tanich mieszkań na terenie całej Polski. Do samego końca 2019 roku w ramach tych ambitnych założeń ma powstać aż 100 tysięcy mieszkań. Ich łączna wartość na wynieść nawet 30 miliardów złotych. Aktualnie, inwestycje powstają lub mają niebawem powstać w następujących miastach: Poznaniu, Zgorzelcu, Kępicach, Toruniu oraz Zakliczynie. Niestety, nie brakuje głosów, że realizacja niektórych inwestycji w terminie nie będzie zbyt realna, a na wprowadzenie się do niektórych lokum poczekać trzeba będzie nawet kilka lat. Jak będzie – czas pokaże.

Do kwietnia 2019 roku, udało się też oddać od użytku mieszkania w pięciu polskich miastach. Jest to Kępno, Gdynia, Biała Podlaska, Wałbrzych i Jarocin6.

Źródła:
  1. https://www.pap.pl/aktualnosci/news%2C1234182%2Cgus-w-2016-r-blisko-15-mln-osob-otrzymywalo-minimalna-pensje.html
  2. https://prnews.pl/raport-prnews-pl-rynek-kredytow-hipotecznych-iv-kw-2018-442031
  3. https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_18-01-2011_25296_2_25296.pdf
  4. https://www.arslege.pl/warunki-zwolnienia-od-podatku-z-tytulu-pokrewienstwa/k55/a15207/
  5. https://mieszkanieplus.gov.pl/
  6. https://mieszkanieplus.gov.pl/mieszkanie-plus-mowimy-jak-jest/
2019-07-16T08:28:34+02:0031.05.2019|kredyty|Brak komentarzy

Dodaj komentarz