Warunki otrzymania kredytu na mieszkanie

Istnieją takie wydatki, których sfinansowanie z bieżących środków okazuje się nieosiągalne. Ich posiadanie, może być jednak niezbędne. Do tego grona należą nieruchomości i mieszkania, które masowo miliony Polaków finansują z popularnego zobowiązania – kredytu. Jakie wymaganie należy spełnić, aby go uzyskać? Przedstawiamy warunki otrzymania kredytu na mieszkanie.

Warunki otrzymania kredytu na mieszkanie

Potrzeba bezpieczeństwa to jedna z 5 podstawowych potrzeb człowieka wyróżniana w słynnej Piramidzie Maslowa zwaną też „Hierarchią Potrzeb”. Nie ulega wątpliwości, że na poczucia bezpieczeństwa istotny wpływ ma posiadanie miejsca do zamieszkania. Wielu, stara się realizować ją poprzez zakup wymarzonych czterech kątów.

Jak podaje Narodowy Bank Polski, w 2017 roku Polacy przeznaczyli na zakup nieruchomości ze środków pożyczonych przez banki aż 57 miliardów złotych1. Zdaniem ekspertów, których opinię zawarto w raporcie, można zaobserwować stabilny wzrost zarówno podaży, jak i popytu na nieruchomości w Polsce. Tendencja ta powinna się utrzymywać.

W jaki sposób Polacy finansują zakup mieszkania?

Zakup mieszkania wciąż nie odbywa się na jeden konkretny sposób. Według wyżej wspomnianych danych, w pierwszym kwartale 2018 roku aż 71% Polaków zakupiło swoje mieszkania za gotówkę, czyli inaczej – środki własne2. Jak przy tym wypadają kredyty hipoteczne? To, że nie stanowią one większości w kategorii finansowania zakupu mieszkania, nie oznacza, że cieszą się one małą popularnością. Przeciwnie.

Według danych Biura Informacji Kredytowej z lipca 2018 roku, średnia wartość kredytu hipotecznego wyniosła 254 tysiące złotych3. To więcej niż rok wcześniej (232 tys. w lipcu 2017)4. Wynika to pośrednio ze zmian w cenach mieszkań. Są one coraz droższe, więc i nabywcy muszą wnioskować w bankach o coraz większe kwoty na pokrycie zakupu czterech kątów. Dlaczego kredyty hipoteczne nadal cieszą się popularnością?

Wynika to oczywiście z sytuacji majątkowej osób zainteresowanych zakupem własnego mieszkania. Najczęściej przeszkodą w zakupie za własne środki jest niewystarczająca ilość oszczędności, niewystarczająca sytuacja finansowa i niedostatecznie wysokie zarobki. Zniechęceni np. perspektywą wynajmu mieszkania, ludzie w Polsce nadal udają się do placówek bankowych w celu pozyskania odpowiedniej sumy pieniędzy na nowe mieszkanie.

Kredyt na mieszkanie, czyli kredyt hipoteczny

Pod wyrażeniem „kredyt na mieszkanie” kryje się nieco bardziej fachowe i równie popularne określenie – kredyt hipoteczny. Jest to rodzaj finansowego zobowiązania zaciąganego na zakup mieszkania, a poza tym – także zakup lub budowę domu. Kredyty hipoteczne zaciągane są najczęściej na kwoty rzędu setek tysięcy złotych (np. 200 tys. zł), a okres ich spłaty zajmuje lata. Z tego względu zobowiązanie to konsumenci spłacają w formie rat, których wysokość, wraz z szeregiem innych kluczowych parametrów, jest ustalana podczas etapu weryfikacji klienta.

Kredyty hipoteczne udzielane są wyłącznie przez banki, dlatego ogółem panujące warunki, jakie są przez nie przedstawiane, można w łatwy sposób zebrać i przedstawić w jednym tekście – co też czynimy.

Warunki otrzymania kredytu na mieszkanie

Wartość zobowiązania, jakie udzielane jest przez bank na sfinansowanie zakupu mieszkania, jest na tyle duże i dotyczy na tle ważnego przedmiotu, że banki opracowały rozbudowane procedury w celu weryfikacji konsumenta. Spełnić należy konkretne wymagania. Pozwoli to bankowi z zaufaniem powierzyć konsumentowi pieniądze w określonej sumie, na określony czas i na ustalonych warunkach.

Jakie warunki otrzymania kredytu na mieszkanie funkcjonują na rynku bankowym? Poznajmy najważniejsze etapy, które każdy konsument ubiegający się o kredyt będzie musiał przejść.

1. Odpowiednia zdolność kredytowa

Podstawowym czynnikiem wymaganym przez każdy bank udzielający kredytów hipotecznych jest odpowiednia zdolność kredytowa. To podstawowy czynnik, który pozwala instytucji ocenić to, czy udzielenie kredytu w ogóle będzie możliwe. Jak bank ocenia kondycję finansową konsumenta? Poprzez weryfikację popularnego rejestru Biuro Informacji Kredytowej (BIK). Bank sprawdza tam kilka istotnych parametrów.

  • Historia spłat dotychczasowych zobowiązań.
    W BIK widoczne są np. dotychczas spłacane wybrane pożyczki, inne kredyty bankowe, a także chwilówki. W rejestrze bank sprawdzi, czy zobowiązania te były spłacane terminowo i w odpowiednich kwotach. Banki nie są skłonne powierzać kredytów osobom, które w przeszłości miały problemy z terminowym wywiązywaniem się ze swoich zobowiązań.
  • Zadłużenie.
    W Biurze Informacji Kredytowej bank sprawdzi też informacje na temat ewentualnego zadłużenia konsumenta. Sprawdzić będzie można np. niedawne, spłacone długi, jak i zadłużenie bieżące.
  • Ilość zapytań o kredyty.
    BIK zbiera także informacje na temat ilości zapytań o udzielenie dowolnego rodzaju kredytu w innych bankach w przeszłości. Warto wiedzieć, że nawet jeśli np. rozmyślimy się lub bank wyda decyzję negatywną, to ten fakt w przyszłości będą mogły sprawdzić banki. Informacje o zapytaniach są widoczne najczęściej przez kilka miesięcy.
  • Ocena punktowa (scoring).
    Parametr ten pozwala bankowi podsumować wiarygodność kredytową konsumenta. Im wyższa jest ocena, tym pewniejszym klientem jest dana osoba weryfikowana w rejestrze BIK. Daje to sygnał bankowi, że udzielenie kredytu hipotecznego nie będzie obarczone dużym ryzykiem.

Niekiedy mogą też zostać sprawdzone dane w rejestrach BIG (Biur Informacji Gospodarczej), gdzie dodatkowo widnieć mogą dane o spłacie innych zobowiązań jak np. czynsz za mieszkanie czy spłata rat za sprzęt RTV.

Sprawdź również: Ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt?

2. Posiadanie wkładu własnego

Fakt ubiegania się o kredyt z powodu braku wystarczającej ilości środków na zakup mieszkania nie oznacza, że konsument może nie posiadać jakichkolwiek oszczędności. Przeciwnie. Banki wymagają do udzielenia kredytu tzw. wkładu własnego, którego wysokość określana jest na zasadzie procentowego udziału w kwocie wartości mieszkania. Minimalna wartość wynosi zazwyczaj 20% (rzadziej, 10%). Wynika to z tendencji na rynku finansowym – banki coraz mniej chętnie udzielają kredytów na całą cenę zakupu mieszkania. Przy niedostatecznym wkładzie własnym, wzrosnąć mogą pozostałe koszty kredytu – bank będzie bowiem szukał drogi do dodatkowego zabezpieczenia udzielanego zobowiązania.

Warto dodać, że w przypadku zakupu na kredyt mieszkania w tzw. stanie surowym, nie powinno się wydawać na wkład własny wszystkich oszczędności. Trzeba będzie w końcu jeszcze wykończyć swoje nowe lokum. Zaciągnięcie kolejnego kredytu na materiały przy spłacanym już kredycie hipotecznym może okazać się niemożliwe lub utrudnione.

3. Zarobki i pożądana kondycja finansowa.

Udzielając kredytu hipotecznego, bank sprawdzi też kondycję finansową konsumenta. Instytucja szuka w ten sposób zabezpieczenia. Konsument musi przedstawić przykładowo.

  • Zaświadczenia z zakładu pracy informujące o następujących zagadnieniach. O nazwie zakładu pracy, adresie, nazwie firmy, wykonywanym stanowisku pracownika i jego stażu pracy. Ponadto, dokumenty potwierdzające rodzaj umowy, jaka reguluje jego stosunek pracy (umowa o dzieło, umowa-zlecenie czy umowa o pracę).
  • Przedstawić będzie trzeba także zaświadczenia o wysokości zarobków.
  • Ponadto, konsument będzie musiał przedstawić także informacje o comiesięcznych wydatkach i ilość osób na utrzymaniu.
  • Znaczenie będzie też stan cywilny – osoby w związku małżeńskim mają większe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego. Wynika to z faktu, że wydatki domowe w gospodarstwach domowych małżonków „rozkładają się”, przez co spłata rat kredytu może okazać się dla takich osób mniejszym obciążeniem.
  • Nawiązując do pierwszego punktu (zdolność kredytowa), aspekt ten przeplata się także w kwestii kondycji finansowej. Biorąc pod lupę bieżące wydatki, bank sprawdzi także, jaka jest wysokość naszych dodatkowych zobowiązań (pożyczki, raty za np. telewizor, raty leasingu).

Ważne! W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, banki mogą wymagać dodatkowego zestawu dokumentów. Mowa tutaj zarówno o np. dokumentach potwierdzających kondycję finansową przedsiębiorstwa, jak i fakturach.

4. Wiek konsumenta.

Ważnym czynnikiem przy udzielaniu kredytu hipotecznego konsumentowi jest też jego wiek. Banki najchętniej udzielają kredytów osobom, które mają odpowiednią zdolność kredytową, ale i są w odpowiednim wieku. Maksymalny czas kredytu hipotecznego to 35 lat, dlatego bank udzielając takiego zobowiązania, musi wziąć pod uwagę średni wiek konsumenta, jaki osiągnie w momencie uregulowania ostatniej raty. Zazwyczaj banki przyjmują, że kredytobiorca w momencie spłaty ostatniej części kredytu hipotecznego nie powinien być starszy niż w przedziale między 75. a 80. rokiem życia.

Co za tym idzie – konsumenci po 40. roku życia będą traktowani przez bank z mniejszym zaufaniem, aniżeli osoby młodsze.

Wpływ powyższych czynników na parametry kredytu

Jak już wspomniano w pierwszej części tekstu, ocena powyższych czynników przez bank uruchamia proces. Przy dobrej ocenie zdolności kredytowej i pozytywnej weryfikacji innych warunków regulaminowych, bank oblicza konkretne parametry kredytu.

  • Kwota kredytu – na podstawie weryfikacji zdolności kredytowej, a ponadto po ocenie wysokości np. bieżących zobowiązań i wydatków, ustalana jest całkowita wysokość kredytu, na jaką bank może udzielić kredytu hipotecznego. Już np. niewystarczające zarobki mogą obniżyć kwotę, na jaką bank może być skłonny udzielić zobowiązania.
  • Wysokość raty kredytowej – wraz z ustaleniem ostatecznej wysokości kwoty kredytu, na jaką bank jest się w stanie zgodzić, dobierana jest też wysokość miesięcznej raty kredytu. Konsument zobowiązany jest spłacać je w terminie i w tej samej kwocie.

Co więcej, w wysokość miesięcznej raty wliczone są też koszty dodatkowe, jakimi objęty jest cały kredyt.

  • Koszt oszacowania realnej wartości mieszkania przez bankowego rzeczoznawcę.
  • Oprocentowanie. W zależności od indywidualnej oferty danego banku, może być ono stałe lub zmienne.
  • Marża dla banku wliczona w oprocentowanie.
  • Prowizja.
  • Ubezpieczenie kredytu. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie o stosunkowo dużej wartości, dotyczące kosztownego mienia, dlatego większość banków wymaga od kredytobiorcy wykupienia obowiązkowego ubezpieczenia. Jest to forma dodatkowego zabezpieczenia zobowiązania na wypadek zdarzeń losowych (wypadku, śmierci) lub uchylania się od spłaty przez konsumenta.
  • Ubezpieczenie pomostowe. Ubezpieczenie pomiędzy momentem przekazania kredytu a wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej mieszkania.
  • Podatek.
  • Opłata za prowadzenie konta bankowego.

Warunki otrzymania kredytu na mieszkanie – podsumowanie

Podsumowując, ubiegając się o kredyt na mieszkanie, warto zapoznać się z zestawem podstawowych wymagań, jakie instytucje bankowe kierują do potencjalnych klientów. Pozwoli to nie tylko uświadomić się na temat kompetencji banku w kwestii weryfikacji danych konsumenta. Być może, lepiej przygotujemy się do wizyty w banku.

Źródła:
  1. https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_03_2018.pdf
  2. https://www.wirtualnemedia.pl/artykul/polacy-kupuja-nowe-mieszkania-za-gotowke
  3. https://media.bik.pl/informacje-prasowe/398570/bik-indeks-popytu-na-kredyty-mieszkaniowe-wyniosl-w-lipcu-2018-r-20-0
  4. https://media.bik.pl/publikacje/read/363978/newsletter-kredytowy-bik-lipiec-2017-r-najnowsze-dane-o-sprzedazy-kredytow-w-polsce

Dodaj komentarz