Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto?

Kredyt hipoteczny to spore obciążenie dla codziennego, domowego budżetu. Poprzez rozłożenie na comiesięczne raty, które często spłaca się latami, zawsze procent naszych dochodów trafia na poczet spłaty tego zobowiązania. Może się jednak okazać, że szybciej pozyska się środki na uwolnienie się od kredytu. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy to się opłaca?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Trudno znaleźć osobę, która w dłuższej perspektywie nie marzy o posiadaniu własnego mieszkania lub domu. Stałe lokum daje nie tylko poczucie potrzebnej satysfakcji, ale i bezpieczeństwa i spokoju. To przestrzeń do odpoczynku, spędzania czasu wolnego, rozwijania swojego hobby, oddawania się gotowaniu, oglądaniu filmów lub pracy. Miejsce, gdzie można latami obserwować, jak powiększa i zmienia się rodzina, a wraz z nią – całe otoczenie.

Niestety, rynek mieszkaniowy rządzi się swoimi brutalnymi prawami. Mieszkania, generalnie mówiąc, są wydatkiem niezwykle kosztownym. Ceny za metr kwadratowy, a także sam standard, lokalizacja i metraż oferowanych na sprzedaż czterech kątów, im bardziej dogodne, tym jeszcze większego nakładu finansowego wymagają. Przy średnich lub – co gorsza – minimalnych polskich zarobkach, zakup mieszkania za gotówkę to w praktyce wyjątkowo odległa perspektywa. Zebranie kwoty rzędu 250-450 tysięcy złotych w kilka lat może być zbyt dużym wyzwaniem.

Kredyt hipoteczny – popularny sposób na pozyskanie własnych czterech kątów

W comiesięcznych zobowiązaniach nie brakuje przecież wielu kosztownych zobowiązań, które mogą skutecznie utrudniać odkładanie większych sum pieniędzy. Fakt, wielu konsumentów stara się gromadzić jak największe oszczędności na wydatki podobne do zakupu nowego mieszkania. Niestety, na uzbieranie sum w granicach ćwierć miliona złotych i więcej – może zabraknąć czasu. Jaki zatem sposób może pomóc w pozyskaniu wymarzonych, czterech kątów?

Jest to kredyt hipoteczny, potocznie zwany również kredytem na mieszkanie. Mówiąc pokrótce, jest to zobowiązanie udzielane przez bank na konkretny cel – zakup mieszkania lub nieruchomości. Poprzez przekazanie konkretnej sumy pieniędzy, konsument kupuje wskazaną nieruchomość, do której księgi wieczystej wpisywana jest hipoteka. Oszacowanie wartości nieruchomości odbywa się za pomocą działania rzeczoznawcy działającego na zlecenie banku. Z kolei same warunki kredytu hipotecznego dostosowywane są indywidualnie do konsumenta na podstawie długiego etapu weryfikacji.

Dzięki ocenie zdolności kredytowej (wpisy m.in. w BIK), a także poprzez weryfikację wysokości uzyskiwanych zarobków, miesięcznych zobowiązań, stanu cywilnego, osób na utrzymaniu czy wieku konsumenta, dobierane są parametry kredytu. Ostatecznie, bank oblicza wysokość całkowitą kredytu. Dolicza do niej dodatkowe koszty, jak prowizję, marżę z oprocentowania stałego czy odsetki. Łącznie, obliczana jest miesięczna rata kredytu, która zawiera w sobie wszystkie wspomniane parametry – zarówno kwotę kredytu, jak i wszystkie koszty.

Jak spłacany jest kredyt hipoteczny?

Konsument zobowiązuje się do opłacania rat kredytu w ustalonej wysokości przez określony, ustalony odgórnie okres. Odbywa się to miesięcznie, najczęściej – przez długie lata, np. 10, 15 albo 25 lat. Kredytobiorca po uzyskaniu kredytu zobowiązany jest przeznaczyć go na wcześniej określony cel. Ponadto – musi spłacać go sumiennie w określonych sumach, na czas, z ciągłością i regularnie. W ten sposób, co miesiąc należy pamiętać o odliczeniu określonej kwoty z wypłaty na spłatę zobowiązania hipotecznego.

Co jednak, jeśli w przyszłości pojawi się nieoczekiwany scenariusz? Wielu konsumentów w tej kwestii poszukuje w internecie informacji na temat niespodziewanego pogorszenia stanu swoich finansów, zastanawiając się, czy można np. przedłużyć termin spłaty albo odroczyć spłatę raty. Losowe wydarzenia to jednak nie tylko te negatywne, ale i – jakby nie patrzeć – pozytywne. Może okazać się, że w czasie trwania kredytu sytuacja finansowa kredytobiorcy znacznie poprawiła się.

Nie tylko powiększyły się jego comiesięczne dochody i wiążący się z tym lepszy poziom życia, ale i poprawiła się jego zdolność do pokrywania zobowiązań. Konsument po takiej poprawie często może być w stanie o wiele szybciej spłacić ciążący na nim kredyt hipoteczny. Kredyt na mieszkanie to obciążenie dla comiesięcznych wydatków i wielu stara się jak najszybciej wyzbyć się spod jego jarzma. Czy przyspieszona spłata tego zobowiązania to faktycznie rozwiązanie dające spokój ducha i ulgę?

W jaki sposób można skrócić czas trwania kredytu?

Czas trwania kredytu, choć ustalony podczas podpisywania umowy z bankiem jest ustalany jako stały i wiążący parametr, to w niektórych przypadkach może ulec zmianie. Podobnie, jak konsumenci w gorszej sytuacji finansowej mogą negocjować wydłużenie czasu spłaty, tak samo i konsumenci z dobrym okresem dla swojego budżetu mogą wnioskować o skrócenie terminu spłaty kredytu. Jak można szybciej próbować uregulować ciążącą należność?

  1. Pierwszym sposobem na szybsze uporanie się z kredytem może być dokonanie jednej lub regularnie uiszczanych nadpłat. Konsument może wpłacić z tytułu raty za kredyt kwotę większą, niż do jakiej zapłaty się zobowiązał. W ten sposób, pozostała do zapłaty część kredytu szybciej zmniejsza się. Może nawet dzięki jednorazowej nadpłacie, szybciej ulec całkowitej spłacie. Dzieje się tak, jeśli – załóżmy – pozostało niewiele do zakończenia kredytu.
  2. Drugim sposobem jest jednorazowe uiszczenie znacznej sumy pieniężnej w celu nie nadpłacenia, a założonej z góry przyspieszonej spłaty całkowitej wartości kredytu. Jest to czynność, która radykalnie przyspiesza termin spłaty kredytu i pozwala błyskawicznie wyzbyć się z tego zobowiązania. Niestety, nie obywa się to bez kosztów, jakie trzeba ponieść na rzecz banku. O tym – niżej.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – jakie opłaty może naliczyć bank?

W celu ubiegania się o wcześniejsze uzyskanie możliwości spłaty kredytu hipotecznego, konieczne będzie udanie się do stacjonarnej placówki banku i poinformowanie o tym, w jaki sposób chce się przyspieszyć spłatę kredytu. Konsument ubiega się o usługę, z której ma pełne prawo skorzystać. Co warto jednak pamiętać, jest to usługa, która zawsze jest płatna. Banki nie tylko przewidują konkretne procedury w przypadku wniosku konsumenta, ale i samo skrócenie czasu spłaty kredytu hipotecznego przewidziane jest przez prawo. Prawo, które od niedawna przyjęło znowelizowaną formę.

Według zapisów ustawy o kredycie hipotecznym z 22 lipca 2017 roku1, banki nie mają już prawa do dowolnego ustalenia wysokości kosztów prowizji za uzyskanie możliwości przedterminowej spłaty zobowiązania kredytowego na mieszkanie lub dom.

Obecnie, w przypadku kredytów hipotecznych ze zmienną stopą oprocentowania, bank może naliczyć takie koszty nie szybciej, niż 3 lata od rozpoczęcia czasu trwania kredytu.Jej wysokość nie może być większa niż 3% wartości kwoty, jaką wniesiono w celu spłaty zobowiązania. Jednocześnie, wartość opłaty nie może być większa od odsetek, jakie naliczono za spłacaną kwotę na rok od dokonania faktycznej spłaty.

Dlaczego banki naliczają w ogóle odsetki za przedterminową? Jest to forma rekompensaty kosztów, jakie utracono z tytułu pierwotnie ustalonych wpływów z rat. Bank bowiem doliczył do nich opłaty, które traci poprzez szybsze zakończenie współpracy z kredytobiorcą. Z tego względu, trzeba się przygotować na stosunkowo wysoki koszt prowizji.

Przykładowe koszty za przedterminową spłatę kredytu hipotecznego w wybranych bankach

Choć obecne zapisy prawa regulującego zasady udzielania i naliczania kosztów za kredyty hipoteczne prawo reguluje w ściślejszych, niż niegdyś ramach, to koszty prowizji różnią się w zależności od danego banku. Niektóre placówki naliczają opłaty w górnej granicy ustalonego prawnie limitu, niektóre nieco poniżej, a sporo – w ogóle tego nie robi, czyniąc usługę przyspieszonej spłaty kredytu hipotecznego całkowicie bezpłatną. Warto wiedzieć o tym szczególnie wtedy, gdy jeszcze nie ubiegało się o kredyt hipoteczny i bierze się pod uwagę sytuację, gdy będzie się chciało szybciej uporać z zobowiązaniem. Takie informacje mogą pomóc w dobraniu optymalnej oferty.

  • Alior Bank – 2,50% prowizji za spłatę całkowitą lub 2,50% prowizji za spłatę częściową. Okres, w którym można ją naliczyć – minimalnie 3 lata od zawarcia umowy.
  • Bank Millenium  brak prowizji za spłatę całkowitą i brak prowizji za spłatę częściową.
  • BGŻ BNP Paribas – 3% prowizji za spłatę całkowitą lub 3% prowizji za spłatę częściową. Okres, w którym można ją naliczyć – minimalnie 3 lata od zawarcia umowy.
  • ING Bank Śląski  brak prowizji za spłatę całkowitą i brak prowizji za spłatę częściową.
  • mBank – 3% prowizji za spłatę całkowitą lub 3% prowizji za spłatę częściową. Okres, w którym można ją naliczyć – minimalnie 3 lata od zawarcia umowy.
  • Pekao  – 3% prowizji za spłatę całkowitą lub 3% prowizji za spłatę częściową. Okres, w którym można ją naliczyć – minimalnie 3 lata od zawarcia umowy.
  • PKO Bank Polski  brak prowizji za spłatę całkowitą i brak prowizji za spłatę częściową.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto?

Kierując się już ku podsumowaniu, zbierzmy w jedno miejsce pozytywne i negatywne aspekty związane z tytułowym pytaniem – czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest warta uwagi? Przede wszystkim, wiąże się ona z szeregiem korzyści, które mogą być dla konsumenta kluczowym argumentem za podjęciem omawianej decyzji. Poznajmy największe zalety, jakie wiążą się z szybszym spłaceniem zobowiązania hipotecznego.

  • Uwolnienie się od długoterminowego zobowiązania obciążającego domowy budżet. Raty kredytu hipotecznego na długi czas uszczuplają comiesięczne dochody, powodują, że wszelkie chwilowe wydatki trzeba planować z uwzględnieniem faktu, że posiada się kredyt do spłaty. Wcześniejsza spłata, jeżeli pojawi się możliwość finansowa, to duży jednorazowy wydatek, który uwalnia jednak budżet od kosztownego zobowiązania raz na zawsze.
  • Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego działa korzystnie także dla zdolności kredytowej konsumenta. W bazie BIK taka informacja będzie dowodzić, że ma on dobrą sytuację finansową i jest sumiennym płatnikiem. W efekcie, w przyszłości uzyskanie kredytu lub innego zobowiązania może być łatwiejsze, a konsument będzie miał lepszą pozycję negocjacyjną w celu uzyskania dogodniejszych warunków np. rat za leasing lub towar RTV.
  • Mieszkanie lub nieruchomość szybciej staje się 100% własnością konsumenta. Nie jest ona już obciążona bankową hipoteką, co wielu osobom może poprawić samopoczucie – mieszkanie, które sukcesywnie urządzają i z którym się wiążą jest tylko i wyłącznie „ich”.
  • Ponadto, wykreślenie bankowej hipoteki z księgi wieczystej mieszkania lub nieruchomości powoduje, że może ono posłużyć jako skuteczne zabezpieczenie w przypadku zaciągania w przyszłości innego, kosztownego kredytu. Przykładowo – pożyczki hipotecznej.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – wady

Dla zachowania równowagi nie można zapominać jednak i o wadach, jakie wiążą się z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego. A ściślej, o jednej istotnej wadzie.

  • Duża, jednorazowa opłata pobierana przez bank. Jeżeli konkretny bank, w którym posiada się kredyt hipoteczny pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę, to warto przygotować dodatkową sumę pieniędzy na pokrycie prowizji. Jak już wspomniano, banki często chcą zrekompensować sobie utratę możliwości uzyskiwania przychodów z kosztów doliczonych do rat kredytu. W efekcie, pobierają prowizje, które podbijają i tak niemały koszt, jaki ponosi się z powodu szybszej spłaty kredytu.
Źródła:
  1. http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819

Dodaj komentarz