Wskaźnik LTV – czym jest i jak wpływa na kredyt?

W przypadku kredytowania nieruchomości hipoteką – banki stosują wiele różnych trików, które zabezpieczą daną inwestycję. Jednym z takich wyznaczników jest LTV. Wpływa on znacząco na ostateczny koszt kredytu. Co kryje się pod tym enigmatycznym skrótem? 

wskaźnik LTVLTV, czyli Loan To Value 

Banki udzielając kredytu hipotecznego jasno określają sposoby zobowiązania. Ma ono służyć wyłącznie sfinansowaniu zakupu nieruchomości, która jednocześnie stanowi główne zabezpieczenie hipoteki. Dlatego wskaźnik LTV, czyli Loan To Value to główny parametr, który określa oprocentowanie kredytu. Najprościej mówiąc jest bankowym przelicznikiem pozwalającym na ocenę ryzyka kredytowego określonej inwestycji. 

LTV bardzo często mylone jest ze wskaźnikiem mierzącym poziom wkładu własnego. Niestety, są to dwa odrębne pojęcia! Owszem, wysokość środków na zakup nieruchomości ma niewątpliwe odzwierciedlenie na LTV – nie może być jednak z nim tożsame. Rozwijając bowiem skrót: “Loan To Value”, w namyśle mamy znaczenie dosłowne: “Kredyt do Wartości”. Wskaźnik pokazuje zatem – jak prezentuje się ilość pożyczonych od banku pieniędzy do rzeczywistej wartości kredytowanej nieruchomości. Im niższy jest LTV, tym cena kredytu powinna być atrakcyjniejsza!

czym jest wskaźnik ltvJak obliczyć LTV? 

Obecnie, na rynku finansowym bardzo trudno o równe 100% LTV – a więc sumę kredytu równą wartości inwestycji. Dlaczego? Jest to wynik tego, że banki przestały udzielać kredytów, które w całości pokrywają koszt zakupu hipoteki. A to oznacza konieczność wniesienia wkładu własnego. Czytaj także: 8 pomysłów,  jak zdobyć wkład własny! 

Aby wyliczyć LTV dla konkretnej inwestycji, konieczna jest znajomość kwoty kredytu – czyli sumy pożyczanej z banku, jak również wartość hipoteki, którą stanowić będzie zabezpieczenie całego kredytu. Najlepiej zrozumieć działanie wskaźnika na konkretnym przykładzie. Mianowicie – jeśli nieruchomość warta jest 250 tys. zł i bank udziela kredytu na 250 tys. zł to LTV równe jest 100%. Natomiast, jeśli kredyt wyniesie 200 tys. zł to obliczając LTV – dzielimy kwotę kredytu przez wartość nieruchomości i mnożymy przez 100%: 

Wskaźnik LTV: 200 00 : 250 000 = 0,8 x 100% = 80% 

Podsumowując: im wyższe Loan To Value, tym wyższe koszty kredytu i większe prawdopodobieństwo, że kredytodawca będzie wymagał dodatkowego zabezpieczenia, np. w postaci ubezpieczenia, jednorazowej prowizji czy marży. Dlatego klient posiadający wyższy wkład własny ma zdecydowanie lepszą sytuację negocjacyjną i większą szansę na uzyskanie atrakcyjnej oferty kredytowej. Od stycznia 2017 roku na łamach “rekomendacji S” przyjętej przez Komisję Nadzoru Finansowego – klient ubiegający się o kredyt hipoteczny musi dysponować przynajmniej 20% wkładem wartości nieruchomości. Ma to potwierdzać wiarygodność oraz stabilną sytuację finansową potencjalnego kredytobiorcy.

LTV a koszty kredytu 

Co ciekawe, w trakcie trwania hipoteki LTV może ulec zmianie! Może to być wynik spłaty części kapitału, zmiany wartości nieruchomości, a także w przypadku kredytów walutowych – wahań kursów. Spadek wskaźnika LTV może nastąpić przy zaciąganiu kredytów w złotówkach. Bo spłacenie części środków oznacza spadek poziomu zadłużenia. Paradoksalnie, przy kredytach walutowych LTV oraz sama wysokość kredytu może wzrosnąć. W końcu jest ona obciążona dodatkowym ryzykiem walutowym, czyli zmianą kursu waluty.

kredyt a ltvIm wyższy kredyt, tym wyższe LTV! 

Czasy, w których banki kształtowały wskaźnik LTV na poziomie przekraczającym 100% i udzielały kredytów bez wkładu własnego, bezpowrotnie minęły … Oznacza to, że nie otrzymamy już takiego zobowiązania, które w 100% pokryje koszty zakupu danej nieruchomości. Nie odnajdziemy też takiego kredytu, o wskaźniku wyższym niż 80%. Wyjątek mogą stanowić jedynie propozycje niektórych instytucji bankowych, które w zamian za minimum 20% wkład własny, oferują wykupienie, do tzw. bezpiecznego pułapu, dodatkowego ubezpieczenia dla brakującej kwoty. Jednak z uwagi na wiele zagrożeń wynikających z niedopasowania kwoty kredytowej do sytuacji finansowej klienta – możemy spodziewać się zaostrzenia polityki kredytodawców. 

Dlatego warto zapamiętać też, że nie tylko dodatkowa gotówka przyczyni się do polepszenia warunków kredytowych. Równie istotny jest także majątek będący naszą własnością, jak: nieruchomość, w którym obecnie mieszkamy, działka budowlana lub dom rodzinny. Jedynym warunkiem jaki należy spełnić to brak obciążenia oraz akceptacja przez bank. Mimo wszystko – za każdym razem konieczna jest dokładna analiza i zbadanie wszystkich za i przeciw. W końcu mieszkanie czy dom udostępnione w ramach kredytu, będą stanowiły jego zabezpieczenie przez kilkanaście długich lat!

Dodaj komentarz