Obniżenie raty kredytu hipotecznego – sposoby

Obniżenie raty kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny wiąże się ze sporym obciążeniem dla budżetu domowego. Wysokość rat jest ustalana na podstawie m.in. zdolności kredytowej i finansowych możliwości konsumenta. Znaczenie mają jednak także zmienne stopy oprocentowania. Czy istnieją jednak sposoby na obniżenie raty kredytu hipotecznego do satysfakcjonującej dla konsumenta wysokości? Poznajmy je.

Kredyty hipoteczne to popularne zobowiązanie pieniężne udzielane przez banki na cel zakupu nieruchomości bądź mieszkania. Ich ceny utrzymują się bowiem na zbyt wysokim pułapie, aby wielu zainteresowanych mogło sfinansować zakup ze swoich bieżących środków, a nawet zgromadzonych oszczędności. Pomimo tego, sytuacja na rynku nieruchomości w ostatnich latach prezentuje się doskonale.

Kredyty hipoteczne wciąż cieszą się dużą popularnością

W 2018 roku rynek deweloperski zanotował wprawdzie mały spadek na tle statystyk z roku 2017, jednak nadal był to drugi najlepszy rok w historii branży, z prawie 65 tysiącami sprzedanych mieszkań – jak można przeczytać w raporcie REAS JLL Residential Advisory. W dużej popularności własnych czterech kątów istotny udział mają wspomniane kredyty hipoteczne, które również – cieszą się dużym powodzeniem.

Dobrze obrazują to dane wskazane w raporcie AMRON-SARFiN za III kwartał 2018 roku, który udostępnił Związek Banków Polskich. Przeczytać tam można, że w ciągu 9 miesięcy ubiegłego roku banki udzieliły ponad 52 tysiące kredytów na łączną wartość 13,5 miliarda złotych. Umów kredytowych zawarto wprawdzie mniej, niż w poprzednim kwartale, jednak ogólna kwota zadłużenia na tle sąsiedniego okresu wzrosła 1,13% – do 408 238 miliardów złotych. Kwota ta dotyczy oczywiście tylko kredytów hipotecznych.

Czynniki sprzyjające dobrej kondycji rynku deweloperskiego i kredytów hipotecznych Obniżenie raty kredytu hipotecznego

Przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka. Pierwsza to bardzo niskie stopy procentowe, które utrzymują się na tym samym poziomie od prawie 4 lat. Stopa referencyjna, lombardowa, depozytowa i redyskonta weksli wynosi od 5 marca 2015 roku nieprzerwanie kolejno 1,50%, 2,50%, 0,50% i 1,75%. Przekłada się to na stosunkowo atrakcyjne koszty kredytów hipotecznych, które zaciągane ze zmiennym oprocentowaniem – obecnie, nie są pod względem tego parametru kosztowne.

Gdy dodać do tego jeszcze dużą ilość nowych mieszkań budowanych w centrach, na obrzeżach i poza polskimi miastami – nic dziwnego, że zapotrzebowanie na pozyskanie środków do sfinansowania zakupu swojego mieszkania jest tak duże.

Koszty kredytu hipotecznego – co na nie wpływa?

Ubiegając się o kredyt hipoteczny, konsumenci powinni się przed chęcią zaciągnięcia takiego zobowiązania dobrze przygotować do, chociażby procesu weryfikacyjnego. Bank bowiem z dokładnością prześwietli wiele aspektów związanych z potencjalnym kredytobiorcą. Pozwoli to tej instytucji ocenić, w jakim stopniu wiarygodny finansowo jest klient i na jakie parametry kredytu przez to bank będzie skłonny udzielić zobowiązania.

Bank podczas procesu weryfikacji sprawdza m.in. wpisy w Biurze Informacji Kredytowej (BIK), oceniając np. historię dotychczasowych spłat zobowiązań, informacje o ewentualnych zadłużeniach lub zaległościach w spłatach. Ponadto, bank poprosi konsumenta także o przedstawienie informacji na temat zatrudnienia.

Przedstawić będzie trzeba uzyskiwane dochody, informację o stażu pracy, umowie regulującej stosunek pracy i tym, na jak długo ona obowiązuje (np. na czas nieokreślony, 3 miesiące itd.,). Co jeszcze? Bank poprosi też o podanie swoich comiesięcznych wydatków, informacji o stanie cywilnym, osobach na utrzymaniu i posiadanych aktualnie zobowiązaniach. Dla kredytów mieszkaniowych, nie bez znaczenia będzie też informacja o tym, jaką kwotę wkładu własnego byłby w stanie wnieść konsument.

Na podstawie wspomnianych informacji, pracownik banku dokona oceny zdolności kredytowej konsumenta i tego, na jakie parametry kredytu hipotecznego będzie możliwe ewentualne zawarcie umowy kredytu. W przypadku opisywanego rodzaju zobowiązań, stosunek do wyżej wspomnianych wymagań wobec klienta może być bardziej restrykcyjny. Wszak kredyt zaciągany jest na większą sumę i o wiele bardziej kosztowne zobowiązanie niż w przypadku np. kredytów gotówkowych. Co za tym idzie, trudniej będzie uzyskać zastrzyk gotówki na sumę kilkuset tysięcy złotych przy zarobkach, które w przypadku kredytu konsumenckiego pozwalałyby np. atrakcyjną ratę kredytu.

Koszty kredytu hipotecznego – jak się one kształtują?

Wspomniana rata to ważna część kredytu hipotecznego. Konsument uzyskuje w końcu zobowiązanie w jednorazowej formie, czyli jako pieniądze na pokrycie zakupu mieszkania. Spłata odbywa się z kolei w częściach, czyli właśnie – ratach, opłacanych regularnie co miesiąc, aż do końca trwania kredytu (czyli najczęściej, po latach od jego uzyskania). Wysokość rat ustalana jest na podstawie kondycji finansowej klienta, a także innych czynników. Mowa tutaj zarówno o odsetkach, prowizji i innych opłatach pobieranych przez bank w ramach kosztów usługi, jak i obowiązkowego ubezpieczenia kredytu hipotecznego i wreszcie – oprocentowania.

W przypadku oprocentowania paść może na różną formę realizacji tej należności. Konsument może ponosić koszty stałego oprocentowania, płacąc przez to przez cały okres trwania kredytu takie same comiesięczne raty. Może też paść na oprocentowanie zmienne, czyli np. wibor 3m lub wibor 6m. Na czym ono polega?

Oprocentowanie zmienne jest, mówiąc w skrócie, uzależnione przede wszystkim od wysokości stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Jak wspomniano wyżej, obecnie kształtują się one na tym samym poziomie od prawie 4 lat. Może się jednak okazać, że na skutek bieżącej sytuacji ekonomicznej (np. inflacji, załamania rynku kredytów), RPP zmieni wysokość stóp. Wpłynie to negatywnie także na koszty kredytów poprzez wyższe oprocentowanie. Z drugiej strony, w przypadku korzystnej sytuacji – jak teraz – koszty kredytów są relatywnie niskie. W efekcie, pozwalają konsumentowi zaoszczędzić na kosztach oprocentowania.

Innym czynnikiem, który wpływa na oprocentowanie kredytu, jest jeszcze marża banku. Ten ustala procent, z którego czerpie zysk (np. 2,4%).

Obniżenie raty kredytu hipotecznego – czy to możliwe?

Kredyt hipoteczny to spore obciążenie dla budżetu domowego konsumenta. Nie powinno dziwić, że wielu kredytobiorców szuka różnych sposobów na to, aby koszty tego zobowiązania i związane z tym obciążenia były możliwie jak najmniejsze. Czy są jednak możliwe działania, które pozwolą na obniżenie raty kredytu hipotecznego?

W praktyce, istnieją metody, które mogą na to pozwolić. Konieczne będzie jednak spojrzenie na nie pod indywidualnym kątem. Niektóre sposoby bowiem mogą sprawdzić się tylko na konkretnych warunkach kredytu hipotecznego, nie znajdując zastosowania w innych przypadkach. Poznajmy jednak najpopularniejsze sposoby na to, aby za ratę kredytu na mieszkanie zapłacić mniej i przez to – odciążyć swój miesięczny, domowy budżet.

1. Renegocjowanie warunków kredytu

Jak wyżej wspomniano, bank ustala tzw. marżę od oprocentowania kredytu. Wysokość tej opłaty może się zmienić na przestrzeni lat – obecnie są one niższe niż np. przed dekadą. Kredytobiorca, który zaciągnął przed laty kredyt hipoteczny na ówczesnych warunkach, może spróbować podjąć się negocjacji z bankiem w celu ustalenia niższej marży. Za argument można podać, chociażby obecne tendencje rynkowe.

Warto jednak pamiętać, aby podejmować się próby negocjacji z bankiem po długim okresie wzorowych i terminowych wpłat, a nie np. po kilku miesiącach lub roku trwania kredytu. Korzyści, jakie konsument może uzyskać poprzez renegocjowanie warunków udzielonego kredytu hipotecznego, mogą być dobrze zauważalne. Obniżenie marży z poziomu np. 3% do  np. 1,9% może skutkować niższą miesięczną ratą kredytu o nawet kilkaset złotych.

Niestety, koszt aneksowania umowy we wspomniany sposób niesie ze sobą dodatkowe koszty. W zależności od banku, wysokość jednorazowej opłaty może wynieść.

  • 100 złotych (mBank).
  • 150 złotych (Eurobank).
  • 200 złotych (Millenium Bank, Santander Bank).
  • 300 złotych (Credit Agricole).
  • 500 złotych (Alior Bank, Bank Pekao).

2. Wydłużenie okresu spłaty

Podstawowym składnikiem kredytu, poza jego kwotą, wysokością i ilością spłacanych rat, jest także czas, na jaki on obowiązuje. Podczas zawierania umowy kredytu hipotecznego, konsument przystaje na ustalony termin obowiązywania kredytu (np. 15 lat, 20 lat itd.). W czasie trwania kredytu konsument może jednak spróbować negocjować wydłużenie okresu spłaty zobowiązywania. Motywować to może względami osobisto-ekonomicznymi jak np. pogorszenie się sytuacji finansowej poprzez chorobę, niższe zarobki, remont mieszkania lub narodziny dziecka. Może to okazać się skutecznym sposobem na obniżenie raty kredytu hipotecznego.

Jest to rozwiązanie jednak mające swoją jasną i ciemną stronę. Fakt, wynegocjowanie z bankiem dłuższego okresu spłaty oznacza niższą miesięczną ratę i przez to – oczekiwane odciążenie miesięcznego budżetu. Z drugiej jednak strony, koszty przedłużenia terminu spłaty kredytu są duże. Powodują, że po zsumowaniu rat po skorzystaniu z takiej usługi – zapłaciło się więcej, aniżeli w przypadku kredytu na pierwotnych warunkach.

3. Refinansowanie kredytu

Tak samo, jak na przestrzeni lat zmienia się aranżacja mieszkania, jego lokatorzy i otaczający świat, tak samo zmianie ulega też rynek finansowy. Warunki kredytów hipotecznych, jakie obowiązywały w danym roku, mogą ulec diametralnym zmianom za kilka-kilkanaście lat. Niektórzy kredytobiorcy starają się na bieżąco śledzić sytuację na rynku finansowym, stale przeglądając oferty banków. Okazać się może po czasie, że np. inny bank opracował atrakcyjniejszą i wartą więcej uwagi ofertę.

W takiej sytuacji, warto rozważyć refinansowanie kredytu. Jest to nic innego, jak przeniesienie go z bieżącego banku do innego, którego oferta bardziej nas satysfakcjonuje – np. niższa marża, niższa prowizja itp. Okazać się może zatem, że dzięki zmianie banku miesięczna rata kredytu okaże się niższa.

Jednakże, warto przed podjęciem podobnej decyzji się poważnie zastanowić. Po pierwsze, fakt poniesie się w przyszłości mniejsze koszty dzięki niższej miesięcznej racie kredytu. Jednakże konieczne będzie niestety pogodzenie się z faktem dodatkowych opłat podczas samego przeniesienia kredytu. Dotychczasowy bank może opłatę za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Z kolei bank udzielający tzw. kredytu refinansowanego może nałożyć na konsumenta prowizję. Może do tego dojść jeszcze koszt zmiany hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości, a także opłaty związane z zabezpieczeniem kredytu w nowym banku.

Warto też przed przeniesieniem kredytu dowiedzieć się, jak do takiej transakcji podchodzi bank, w którym dotychczas posiadało się kredyt.

4. Wakacje kredytowe

W przypadku np. trudnej sytuacji finansowej, kredytobiorcy mają także możliwość skorzystania z tzw. wakacji kredytowych. Jest to, mówiąc pokrótce, tymczasowe zdjęcie z siebie obowiązku spłaty jednej lub większej ilości rat kredytu. To kolejny popularny sposób na obniżenie raty kredytu hipotecznego. Każdy bank oferuje tę usługę na innych zasadach, dopuszczając np. zawieszenie obowiązku spłaty raty na miesiąc raz do roku. Inne mogą pozwolić na odroczenie obowiązku spłaty rat nawet o kilka miesięcy. W ten sposób, w kryzysowym okresie można podreperować swoje finanse, nie ponosząc kosztów rat kredytu.

Przeczytaj więcej na ten temat – czas na wakacje kredytowe – czyli odpocznij od zobowiązań finansowych.

5. Spłata w innej walucie

Zasada ta dotyczy oczywiście kredytów hipotecznych, jakie zdecydowano się zaciągnąć w zagranicznych walutach – np. euro. Jeżeli kredytobiorca oceni, że nie chce ponosić np. kosztów przewalutowania kredytu z obcej waluty na złotówki przez bank – wartościowym rozwiązaniem może okazać się spłata kredytu w obcej walucie. Metoda ta jest prosta. Kurs obcych walut zazwyczaj jest korzystniejszy w kantorach, dlatego konsument może np. zakupić określoną ilość  i samodzielnie dokonywać spłat rat kredytu.

Banki z reguły stosują mniej atrakcyjne przeliczniki walut niż te w kantorach. Z tego względu, w dalszej perspektywie – kredytobiorca może zaoszczędzić dużo nie tylko na pojedynczej racie, ale i dalszej perspektywie na ogólnych kosztach całkowitych kredytu.

Rate this post
2019-05-06T09:02:11+02:0010.05.2019|Blog finansowy|

Dodaj komentarz