Hipoteka łączna – nietypowa forma inwestowania nieruchomości

Hipoteka łączna to dość mało popularny sposób finansowania nieruchomości. Czasem bardzo trudno jest znaleźć odpowiedni bank, który posiada w swojej ofercie powyższą formę kredytowania inwestycji. Warto jednak głębiej pochylić się nad tym zagadnieniem i poznać jego “tajną broń! W jaki sposób możemy z niego skorzystać?

hipoteka łącznaHipoteka łączna – definicja pojęcia

Hipoteka łączna to po prostu forma zabezpieczenia spłaty wierzytelności, na więcej niż jedną nieruchomość kredytobiorcy! Przy kredycie pod zastaw mieszkania, bank gwarantem uregulowania zobowiązania ustanawia nieruchomość, na którą brana jest hipoteka. Natomiast przy hipotece łącznej zabezpieczeniem jest także dodatkowa inwestycja. Może ona należeć do kredytobiorcy, ale także do rodziny lub osób trzecich. Jeśli więc nie jest ona własnością wnioskującego to ten musi uzyskać albo odpowiednią zgodę na obciążenie ją hipoteką albo jej właściciel także musi przystąpić do kredytu. Oczywiście pod warunkiem, że nie jest obciążona żadnym długiem! Niektóre banki nie biorą pod uwagę też tych nieruchomości, które są własnością spółdzielczą.

Jedną z najpopularniejszych form tego rodzaju hipoteki jest hipoteka łączna umowna, która zabezpiecza nie tylko obecne wierzytelności, ale i przyszłe. Jednak, aby ją ustanowić niezbędna jest forma aktu notarialnego, choć przy zaciąganiu kredytów hipotecznych wystarczy pisemne oświadczenie złożone pod rygorem nieważności.

Czy mimo wszystko warto korzystać z zabiegu łączenia hipoteki i obciążać ewentualnymi skutkami najbliższych? Oto wszystkie za i przeciw!

Hipoteka łączna – tak, bo …

Niewątpliwą zaletą tej formy finansowania kredytu jest brak wkładu własnego. Zgodnie z rekomendacją “S” wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego w 2014 r. bank może udzielić pożyczki na 80% wartości nieruchomości. Oznacza to tyle, że pozostałe 20% musi przeznaczyć z własnej kieszeni. Dlatego czasem niektóre instytucje bankowe zgodzą się na 10% wkładu własnego.

W przypadku hipoteki łącznej da się tego uniknąć! Wolną od wszelkich zadłużeń nieruchomość, bank potraktuje jako wkład własny klienta. Jednak w ramach zabezpieczenia obciąży ją hipoteką. Zatem, jeśli jesteśmy właścicielami dodatkowej inwestycji, którą, np. odziedziczyliśmy w spadku to nie musimy martwić się o zdolność kredytową. Natomiast w sytuacji, gdy obciążona nieruchomość ma zbyt małą wartość w stosunku do wysokości kredytu to hipoteka łączna wpłynie na pozytywną decyzję kredytową. A więc dodatkowe zabezpieczenie, w postaci nieruchomości obniży loan to value, czyli współczynnik między wartością kredytu, a wartością jego zabezpieczenia. Dzięki temu bank zaproponuje nam niższą marżę, a my uzyskamy kredyt na dobrych warunkach.

Hipoteka przymusowa – druga strona medalu

Hipoteka łączna jest więc dobrym rozwiązaniem w wielu niestandardowych sytuacjach. Jednak warto przeanalizować również minusy tego rodzaju finansowania. Po pierwsze, bank w przypadku problemów ze spłatą zobowiązań może dowolnie rozporządzać wyborem nieruchomości, którą wykorzysta w celu odzyskania długu. I nawet, jeśli przed udzieleniem pożyczki instytucje bankowe sprawdzają wiarygodność oraz zdolność kredytową kredytobiorców to czasem dobry klient może mieć kłopot z uregulowaniem zadłużenia. Dlatego z pomocą hipoteki łącznej, kredytodawca ściąga należne mu środki, nie tylko z nieruchomości wnioskującego, ale i osoby trzeciej, która wyraziła zgodę na obciążenie jej hipoteką.

Zatem osoby obciążone hipoteką łączną nie mogą swobodnie rozporządzać tymi nieruchomościami! W grę nie wchodzi sprzedaż ani zmiana przeznaczenia, która jest utrudniona i wymaga specjalnej zgody banku. Nie możemy również zmniejszać jej wartości – każda posiadłość musi być utrzymana na takim poziomie technicznym, jak przy podpisaniu hipoteki. Jeśli więc w najbliższym czasie mamy w planach sprzedaż nieruchomości, nie warto komplikować sobie życia poprzez ustanowienie nad nią zabezpieczenia. W tym przypadku niezbędne będą także dodatkowe opłaty związane z wyceną dwóch nieruchomości i wpisaniem hipoteki do Księgi Wieczystej. Obowiązkowym produktem finansowym jest też ubezpieczenie –  a trzeba pamiętać, że w hipotece łącznej koszty te zwiększają się dwukrotnie!

Hipoteka łączna jako podział nieruchomości na odrębne lokale

O hipotece łącznej możemy mówić także w przypadku podziału majątku na odrębne lokale lub mieszkania. Zgodnie z art. 76 w ustawie o księgach wieczystych i hipotece  (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.): w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. Mówiąc prościej, nieruchomość, która została zakupiona na drodze kredytu hipotecznego nadal należy do banku – nawet, jeśli kredytobiorca postanowi ją podzielić, np. na dwa mieszkania, to sam ten fakt tworzy już hipotekę łączną, tzw. przymusową.

Wówczas obie inwestycje obciążone są hipoteką, a ich wierzyciel zgodnie z uznaniem może dokonywać ich podziału w całości lub w części każdej nieruchomości, z osobna, a nawet ze wszystkich łącznie. Według swoich potrzeb ma prawo dokonać także jej podziału między różne posiadłości. A więc, jeśli zastanawiamy się nad podzieleniem mieszkania, np. na dwa mniejsze, w celu sprzedaży jednego z nich – to może okazać się, że będzie to niemożliwe, bo bank straciłby połowę swojego zabezpieczenia.

Korzystne rozwiązanie dla doświadczonych

Hipoteka łączna nie jest popularnym sposobem finansowania. Dlatego przed podjęciem decyzji powinniśmy przeanalizować nasze finanse oraz skorzystać z porady doświadczonego doradcy kredytowego. Oczywiście może się zdarzyć, że będzie to jedyna opcja, dzięki której otrzymamy kredyt. Zatem, jeśli nie zamierzamy sprzedawać czy zmieniać w żaden sposób nieruchomości to warto zastanowić się nad tego typu rozwiązaniem.

Dodaj komentarz