Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Dla większości Polaków kredyt hipoteczny, to jedyny sposób na to, by sfinansować zakup nieruchomości. Co zrobić, gdy wymarzone gniazdko zechcemy zamienić na większe? Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Co zrobić z mieszkaniem obciążonym hipoteką?

sprzedaż mieszkania z kredytemKredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie. Bierzemy go na 20 lub 30 lat, a następnie sumiennie spłacamy. Może się jednak zdarzyć, że w tym czasie będziemy musieli się przeprowadzić, powiększy nam się rodzina lub zechcemy zamieszkać gdzie indziej. Część kredytobiorców w wyniku problemów finansowych spowodowanych np. chorobą czy utratą pracy może również nie być już w stanie spłacać comiesięcznych rat.

Na szczęście sposobów na „pozbycie się” hipoteki i legalną „ucieczkę” od spłaty jest kilka. Możemy spróbować przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość lub sprzedać mieszkanie z kredytem. Niezależnie od tego na które z tych rozwiązań się zdecydujemy powinniśmy pamiętać, że wszelkie zmiany w umowie wymagają zgody banku. Stąd też pierwszy krok do tego, by sprzedać mieszkanie obciążone kredytem, to uregulowanie relacji z kredytodawcą.

Jakich formalności trzeba dopełnić?

Chcąc sprzedać mieszkanie z kredytem mamy obowiązek porozumieć się z bankiem. Do podstawowych dokumentów, które będziemy musieli skompletować zalicza się informacja o aktualnym stanie zadłużenia i o tym, ile kredytu pozostało nam jeszcze do spłaty. Dzięki temu dowiemy się, ile zarobimy na sprzedaży mieszkania po spłaceniu kredytu. Dane o kwocie zadłużenia będą także istotne dla potencjalnego kupca. W wystawionym przez bank dokumencie powinna widnieć zgoda na jednorazową spłatę całości zobowiązania. Po dokonaniu takiej operacji, bank ma obowiązek wykreślić odpowiedni zapisy z hipoteki nieruchomości. Każdy, kto zastanawia się nad tym, jak sprzedać mieszkanie z kredytem, powinien wiedzieć, że wystawienie wspomnianych dokumentów nie jest darmowe. Na szczęście pobierane przez bank opłaty nie przekraczają kilkudziesięciu złotych.

Najłatwiej z gotówką

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Najlepiej, by potencjalny nabywca obciążonego kredytem lokalu dysponował gotówką. Tym, co otrzymamy za sprzedaż będziemy mogli spłacić kredyt. Brzmi prosto? Niestety nie do końca. Może się bowiem okazać, że nieruchomość straciła na wartości przez co dostaniemy za nią mniej niż wynosi pozostała do spłaty kwota.

Kolejna trudność, to sama wcześniejsza spłata kredytu. Wydaje ci się, że bank nie może doczekać się aż zwrócisz mu należące do niego środki? Cóż, bank zarabia właśnie na tym, że udzielił ci kredytu. Za jego wcześniejszą spłatę może naliczyć sobie prowizję. Dlatego nim zdecydujesz się uregulować zobowiązanie przed terminem, zapoznaj się z umową. To w niej znajdziesz informacje o tym czy wcześniejsza spłata obciążona jest dodatkowymi kosztami. Te mogą być na tyle wysokie, że sprzedaż mieszkania z kredytem przestanie ci się opłacać.

Hipoteka na…hipotekę?

Sytuacja jest o wiele trudniejsza, gdy przyszły kupiec nie ma środków pieniężnych na zakup mieszkania. Polskie prawo nie daje bowiem możliwości wzięcia kredytu hipotecznego na nieruchomość, która już jest obciążona hipoteką. Wówczas to banki muszą się ze sobą porozumieć i ustalić kolejność wykonywanych operacji finansowych. Jeśli uznają, że zmiany w umowie, godzą w ich interesy, nie wyrażą zgody na sprzedaż lokalu.

Jeśli jednak bank zgodzi się na sprzedaż obciążonej kredytem nieruchomości, otrzymamy od niego dwa dokumenty. Są one konieczne do przeprowadzenia transakcji. Pierwszy z nich to informacja o aktualnym stanie zadłużenia. Drugim jest promesa tj. zgoda na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Oczywiście pod warunkiem spłaty zobowiązania. Tym samym od kredytu „uwolnimy się” dopiero wtedy, gdy oddamy bankowi należące do niego środki. Wtedy do księgi wieczystej będzie mógł zostać wpisany nowy nabywca lokalu wraz…z nową hipoteką na rzecz „swojego” banku.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Frankowicze

Czy ci, którzy wzięli kredyt na mieszkanie we frankach także mogą je sprzedać? Teoretycznie tak, praktycznie jednak taka transakcja obarczona jest sporym ryzykiem. Nawet jeśli bank wyrazi zgodę na przewalutowanie kredytu, to w zależności od kwoty na którą go zaciągnęliśmy możemy stracić na tym około 100 tys. złotych. Ponadto, większość banków nie zgodzi się na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką w obcej walucie. Pewnym rozwiązaniem jest spłata części kredytu, a następnie przeniesienie go na inną nieruchomość. Jeśli osoba do której należy lokal zaakceptuje takie rozwiązanie, to następnie bank dokona wyceny domu mającego stać się nowym zabezpieczeniem. Podstawowym warunkiem takiej transakcji jest to, że nieruchomość nie może być zadłużona, a jej wartość musi być większa od pozostałej do spłaty kwoty.

Czy ktoś może przejąć nasz kredyt?

Alternatywą dla sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką we franku szwajcarskim jest przejęcie kredytu przez nowego kupującego. Niestety, od 2014 roku banki mają obowiązek udzielać kredytów tylko w tej walucie w której zarabiamy, więc zgody na taką operację raczej nie otrzymamy. Możemy wprawdzie przewalutować kredyt, ale jak już wspomnieliśmy, zupełnie się to nie opłaca.

Sprzedaż czy wynajem?

Jeśli nie wiemy jak sprzedać mieszkanie z kredytem, możemy je wynająć. Rosnące ceny nieruchomości mogą sprawić, że uiszczane przez lokatora opłaty wystarczą na spłatę miesięcznej raty. Takie rozwiązanie polecane jest osobom, które kupiły mieszkanie znajdujące się w większym mieście, dobrze skomunikowane z jego pozostałymi częściami. Atrakcyjna lokalizacja, bliskość uczelni czy punktów usługowych sprawią, że znalezienie najemcy może okazać się o wiele łatwiejsze od sprzedaży lokalu. Wówczas fakt wynajmu możemy zgłosić do urzędu skarbowego. Następnie po upływie określonego okresu, płynące z niego zyski zapisać po stronie dochodów i…ubiegać się o kolejny kredyt. Co oczywiste, musimy mieć do tego wystarczającą zdolność kredytową. Możemy również spróbować zamienić skredytowane mieszkanie na takie, które będzie dla nas bardziej odpowiednie.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Podsumowanie

Mieszkanie z kredytem po spełnieniu stawianych przez bank warunków można sprzedać. I wcale nie trzeba w tym celu spłacać od razu całości zobowiązania z własnych środków. Alternatywą dla sprzedaży jest wynajem lokalu lub jego zamiana. Możemy także rozważyć przeniesienie kredytu na inną nieruchomość. Pamiętajmy jednak, że jeśli się rozwodzimy, a rozdzielność majątkową ustanowiliśmy już po wzięciu kredytu, to wciąż mamy obowiązek go spłacać.

5 (100%) 1 vote[s]
2019-07-10T10:26:28+02:0029.09.2018|kredyty, poradnik|Brak komentarzy

Dodaj komentarz