Podatek od sprzedaży nieruchomości. Czy mamy szansę go uniknąć?

Sprzedaż mieszkania/domu związana jest z załatwieniem wielu zawiłych formalności. Umowa sprzedaży to tylko końcowy efekt finalny transakcji, bo w międzyczasie należy załatwić wiele spraw. W tym rozliczyć przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości. Niestety większość z nas nie ma wystarczającej wiedzy na ten temat, co skutkuje niepotrzebnym stresem i stratami finansowymi. Co powinniśmy wiedzieć o podatku dochodowym przy sprzedaży nieruchomości? O tym w dzisiejszym artykule.
podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatek od sprzedaży nieruchomości – definicja pojęcia

Aby odpowiednio przygotować się do załatwiania formalności, na początku musimy ustalić czym jest podatek od sprzedaży mieszkania/domu. Jest to należność, którą musimy wykazać w deklaracji podatkowej PIT-39 składanej z końcem roku podatkowego. A więc osoby, które rozliczają swój dochód ze sprzedaży nieruchomości muszą wykazać zarówno dochody, które podlegają opodatkowaniu, a do których nie ma zastosowania ulga podatkowa, ale i te zwolnione z PIT właśnie ze względu na tę ulgę.

Zgodnie z art.10 ust.1 pkt 8 ustawy o PIT, sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu po upływie 5 lat. Co ważne, termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia. Po jego upływie nie płaci się podatku ani nie składa zeznania.

Przykładowo: Pani Kasia kupiła kawalerkę w marcu 2013 roku i wystawiła ją na sprzedaż w kwietniu 2018 roku. Była pewna, że minął 5-letni okres nie podlegający opodatkowaniu. Niestety – ale 5-letni okres upłynie dopiero po 31.12.2018. Warto mieć tego świadomość, bo obecnie koniec 5-letniego terminu będzie obowiązywać do końca danego roku. Niezależnie od tego czy mieszkanie zostało nabyte w marcu i sprzedane w kwietniu czy sierpniu. Dopiero po tym czasie nie trzeba składać zeznania dochodowego!

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania?

Podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% i często kryje się pod pojęciem, tzw. “podatku od wzbogacenia”. Jego podstawą do wyliczenia jest różnica między ceną nabycia, a ceną zbycia majątku, czyli dochodem. Bardzo często błędnie wnioskujemy, że będziemy musieli zapłacić 19% podatku od ceny sprzedaży. Chodzi tu o opłatę 19% od dochodu!

Co w sytuacji, gdy cena zbycia jest niższa bądź identyczna, jak cena nabycia mieszkania/domu? Otóż, w obu sytuacjach nie musimy płacić podatku, ponieważ opodatkowanie nieruchomości równa się zeru!

Polecamy artykuł: Rozłożenie zaległości podatkowych na raty

Nowa nowelizacja z korzyścią dla wdowców, rozwodników i osób dziedziczących

Na dzień dzisiejszy sprzedaż mieszkania obowiązuje na powyższych zasadach. Zwolnienie z zapłaty 19% podatku przed upływem 5 lat jest możliwe wyłącznie na podstawie art.21 ust.1 pkt 131 ww. ustawy. W przypadku podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania/domu przed upływem wspomnianego okresu występuje jeszcze ulga mieszkaniowa. Jednak, aby z niej skorzystać pozyskane środki ponownie należy przeznaczyć na cel mieszkaniowy. Tylko wtedy, gdy właściciel udowodni, że wykorzystał pieniądze na realizację kupna bądź budowę posiadłości może liczyć na zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży. WAŻNE: aby jego uniknąć niezbędne jest wydanie całej kwoty od sprzedaży!

Co ważne, plan mieszkaniowy należy spieniężyć w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano spieniężenia nieruchomości. W przeciwnym razie podatnik będzie musiał zapłacić podatek od całości wraz z odsetkami za pełny okres! Aktualnie, ustawowe odsetki skarbowe na 2018 rok wahają się w granicach ok. 8%.

Tymczasem od przyszłego roku, osoby dziedziczące nieruchomość, wdowcy czy rozwodnicy nie będą związani 5-letnim okresem, po którym mogą sprzedać nabytek bez rozliczania się z podatku dochodowego PIT. Nowelizacja ustawy zakłada, że 5-letni okres, po którym wolno zbyć nieruchomość bez PIT będzie liczony od daty jej nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę! Jest to z pewnością korzystne rozwiązanie dla samych spadkobierców, gdyż okres podatkowy nie będzie liczony jak ma to miejsce teraz, od chwili śmierci właściciela.

Nowelizacja ustawy o PIT pozwoli uniknąć podatku od sprzedaży

Na dzień dzisiejszy nie ma to większego znaczenia, jak długo spadkodawca był właścicielem swojej nieruchomości. Po nabyciu spadku, osoba dziedzicząca musiała odczekać 5-letni termin od końca roku kalendarzowego, by móc sprzedać nabytek bez płacenia podatku. Od przyszłego roku, okres posiadania przez spadkodawcę  nieruchomości może zostać pomniejszony od wymaganego 5-letniego terminu bez rozliczania dochodowego nawet wtedy, gdy  nie posiadał on nieruchomości na własność przez okres 5 lat lub dłużej w chwili swojej śmierci.

Projekt nowelizacji ustawy zakłada także korzystne zapisy zmieniające nabycie posiadłości przy dziale spadku. Dzisiaj osoba, która nabyła w ten sposób nieruchomość na własność musi uwzględniać dwa terminy: datę otwarcia spadku oraz datę, w której stała się właścicielem pozostałej części spadku. W efekcie, spadkobiercy ze sprzedażą mieszkania musieli czekać wiele lat. Po wprowadzonych zmianach, poglądy te zostaną zmienione. Będzie można mówić o sytuacji, w której spadkobierca nabywa majątek stosownie do swojego udziału.

Nowe przepisy obejmą też wdowców i rozwodników. Będą oni mogli sprzedać nieruchomość w ciągu 5 lat od daty jej nabycia do majątku wspólnego, a nie jak obecnie od dnia owdowienia lub rozwodu!

Co z osobami, które odziedziczyły nieruchomość przed 2019?

W tym przypadku również obowiązuje prawo do zbycia nieruchomości przez upływem 5-letniego terminu bez obowiązku zapłaty podatku. Nowe przepisy uwzględnią osoby, które odziedziczyły nieruchomość przed wejściem nowelizacji, czyli po 31.12.2018 r. Odnosić się one będą do przychodów uzyskanych po 1.01.2019 r. A więc najnowsze przepisy to zdecydowanie korzystne rozwiązanie dla wszystkich, którzy będą chcieli sprzedać nieruchomość po 31.12.2018r.  Dlatego z decyzją o spieniężeniu nabytku warto wstrzymać się do chwili wejścia w życie znowelizowanej ustawy.

Oczywiście powyższe przepisy tyczą się nabywania i sprzedaży nieruchomości w obrocie prywatnym.  Nie są one zawodowo związane z rynkiem nieruchomości i prowadzeniem jakiejkolwiek działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomości. W tych przypadkach sprzedaż będzie opodatkowana nawet po upływie 5 lat od daty nabycia! Dlatego mając wątpliwości warto skorzystać z porad doradcy finansowego lub pośrednika nieruchomości. Unikniemy wówczas niepotrzebnych problemów. dodatkowego stresu i utraty niemałych pieniędzy.

Dodaj komentarz