Raty równe czy malejące – czym się różnią i które są lepsze?

Zaciągając kredyt hipoteczny skupiasz się głównie na wysokości marży i oprocentowania? A może bierzesz pod uwagę też inne składniki, jak prowizję czy koszty ubezpieczenia? Spójrz na jeszcze jedną ważną kwestię! Raty równe i malejące, które w przypadku długoterminowej hipoteki mają kluczowy wpływ na poniesione koszty. Które z nich są bardziej opłacalne i pozwolą na świadome zarządzanie budżetem finansowym? 

Witaj, rato kredytu hipotecznego! 

Zanim przejdziemy do rozprawienia się z wyborem rat równych bądź malejących, warto zrozumieć – czym w ogóle jest rata kredytu hipotecznego. Najprościej mówiąc – jest to kwota, którą kredytobiorca, w ramach spłaty zobowiązania musi uiszczać bankowi, co miesiąc. Każda z takich rat składa się z części kapitałowej, a więc ułamka pożyczonej kwoty oraz części odsetkowej – która stanowi wynagrodzenie dla instytucji, za udostępnienie kredytu. 

Każdorazowo, wysokość comiesięcznej raty zależy od: 

  • Wysokości kredytu hipotecznego 
  • Długości okresu kredytowania 
  • Wysokości oprocentowania 
  • Wyboru wariantu rat 

Sam poziom oprocentowania, czyli Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania uwarunkowany jest marżą banku, która niezmienna jest przez cały okres spłaty, jak i stawką WIBORTen ostatni, to wskaźnik wysokości stopy procentowej, który od kilku lat utrzymuje się na stałym poziomie – 1,60-1,73%. Nie oznacza to jednak, że w najbliższym okresie będzie podobnie. Bardzo prawdopodobne jest to, że w trakcie trwania kredytowania, na przestrzeni kilkunastu lub kilkudziesięciu lat – wartość WIBOR wzrośnie lub spadnie, o kilka punktów procentowych. To zaś wpłynie, na ostateczną wysokość rat opłacalnych w złotówkach! Kredyty hipoteczne zaciągane w obcych walutach określane są przez stawkę LIBOR. 

Na podstawie tych wyliczeń, kredytodawca oblicza zdolność kredytową wnioskującego, czyli kwotę, którą jest w stanie pożyczyć. Co istotne, wybierając wysoką sumę kredytu musisz wybrać długi okres kredytowania oraz raty równe, które w początkowym etapie spłaty zadłużenia są znacznie niższe niż raty malejące.

Raty równe – niezwykle popularne, ale czy korzystne? 

Rata równa, czyli annuitetowa to opcja najpopularniejsza wśród rzeszy kredytobiorców. Na ten fakt może mieć wpływ nazwa – oznacza ona, że comiesięczna rata kredytu ma stałą wysokość. Nie jest to do końca prawdą. Kredyty hipoteczne mają to do siebie, że opatrzone są zmienną stopą procentową. Uzależniona jest od poziomu stóp procentowych, określonych przez Radę Polityki Pieniężnej oraz wartość pieniądza w gospodarce. Pod ich wpływem raty równe mogą ulec zmianie … Na szczęście, w umowie kredytowej zawarta jest informacja, o częstotliwości zmian rat kredytu, względem stopy WIBOR. Patrz WIBOR 1M, 3M6M. Co więcej, część instytucji bankowych proponuje zapis o stałym oprocentowaniu, na okres pierwszych kilku lat. Dzięki temu kredytobiorca ma pewność, że każde comiesięczne zobowiązanie będzie utrzymane na takim samym poziomie. 

Owszem, zaciągając kredyt hipoteczny z harmonogramem spłat w ratach równych – rata ma stałą wysokość przez cały okres kredytowania. Ba, w początkowym etapie składa się w dużej mierze z odsetek, dlatego jest o kilkanaście procent mniejsza niż rata malejąca. Jednak, w miarę upływu okresu spłaty – część kapitałowa zaczyna rosnąć, natomiast część odsetkowa maleje. W praktyce oznacza to, że już pod koniec spłacania długu – raty równe składają się w głównej mierze, z części kapitałowej i tylko w niewielkim stopniu z części odsetkowej.

Rata malejąca – skok z wysokiego progu! 

System rat malejących, pomimo że poleca go wielu doradców kredytowychjest wybierany przez znikomą część osób – W tym przypadku, schemat spłaty kredytu maleje wraz z kolejną miesięczną ratą.  Do tego należy wspomnieć, że część kapitałowa przez cały okres kredytowania pozostaje niezmienna, a znaczenie części odsetkowej sukcesywnie spada. Czemu tak się dzieje? Otóż, bank nalicza odsetki od zmniejszającego się, z miesiąca na miesiąc kapitału. A to powoduje, że po upływie kilku lub kilkunastu lat, rata malejąca zrównuje się z ratą równą – a w kolejnych okresach staje się od niej coraz niższa! Oczywiście zasada ta zostanie zrealizowana, pod warunkiem niezmiennej wartości WIBOR – bo, w przypadku wzrostu stóp procentowych, wysokość kwoty malejącej może znacznie wzrosnąć …

Równo czy malejąco – co wybrać?

Na te pytanie, nie ma niestety jednoznacznej odpowiedzi. Każde z powyższych rozwiązań posiada swoje plusy i minusy. Jednak, biorąc pod uwagę sumę kosztów to raty malejące są zdecydowanie tańszym sposobem na sfinansowanie kredytu. Przykładowo, zadłużając się na 100 tys. zł na okres 30 lat, odsetki rat równych, przez cały okres zobowiązania będą utrzymywać się na poziomie ponad 80 tys. zł. Natomiast, w przypadku rat malejących stopnieją one do bagatela 66 tys. zł.

                                                                                                                                                                                                                                              Źródło: Open Finance

Jednak, aby skorzystać ze wszelkich dobrodziejstw raty malejącej konieczne są wyrzeczenia i posiadanie stosunkowo wysokiej zdolności kredytowej. Bowiem w tym systemie spłat, w początkowym okresie kredytowania należy przygotować się na wyższe miesięczne raty. W naszym przykładzie, rata w schemacie malejącym spada, z 644 zł miesięcznie do 278 zł, podczas gdy rata równa przez cały okres spłaty wynosi prawie, 501 zł miesięcznie. Jest to wynikiem tego, że w systemie rat równych, instytucja bankowa z góry ustala wysokość opłat, które mają być stosunkowo niezmienne, w trakcie finansowania kredytu. Z kolei, w przypadku rat malejących, mechanizm ten jest zupełnie inny. Opiera się na regularnej spłacie części kapitału z naliczonymi odsetkami. A to powoduje, że wraz z ubywaniem zobowiązania, maleje również kwota odsetek.

Jak wybrać odpowiednią formę spłaty kredytu? 

Podsumowując, raty malejące to dobre wyjście dla osób, które z góry przygotowane są na wyższe raty, w pierwszych latach zobowiązania. Sprawdzą się również przy wnioskowaniu o sporą sumę rozłożoną na dłuższy okres kredytowania. Jednak, w przeciwieństwie do rat równych są bardziej podatne na wahania miernika WIBOR. A co za tym idzie, należy być przygotowanym na niespodziewane zmiany wysokości opłat. 

W przypadku, rat równych pomimo wyższego całkowitego kosztu kredytu, kredytobiorca ma poczucie komfortu i stabilności opłat. Są dobrym rozwiązaniem dla wnioskujących, którzy nie wykazują wysokiej zdolności kredytowej oraz nie posiadają w zanadrzu zbyt wielu oszczędności. Co więcej, są mniejszym comiesięcznym obciążeniem dla domowego budżetu.

W praktyce, z badań przeprowadzonych przez Open Finance wynika, że ponad 90% kredytów mieszkaniowych regulowanych jest w systemie rat równych. W gronie banków, które cieszą się największą popularnością kredytów, z ratą równą jest Citi Handlowy. Za to największy odsetek hipoteki z ratą malejącą proponuje Credit Agricole.

                                                                                                                                                                                                                                                  Źródło: Open Finance

Dlatego przed dokonaniem ostatecznego wyboru, co do kwestii rat równych i malejących – ważne jest oszacowanie własnych możliwości finansowych oraz tego, co przyniesie więcej korzyści w perspektywie najbliższej przyszłości. Początkowa niższa rata, z większą szansą na lepszy kredyt, ale z wyższymi kosztami całkowitymi czy rata wyższa na start, która maleje z miesiąca na miesiąc. Pamiętaj, że od ostatecznej decyzji nie będzie już odwrotu!

Rate this post
2018-11-20T11:34:38+00:0020.11.2018|Blog finansowy|

Dodaj komentarz